プラウド中目黒【特徴は16㎡だけじゃない】5階38㎡5,490万円(坪単価479万円)

続けて、プラウド中目黒。

設計・施工は西武建設です。

前回の記事でちらっと述べた当物件の「差別化」について言及していきます。
共用面でのポイントは「共用施設」と「内廊下」でしょう。

まず、共用施設ですが、最上階14階にペントハウスライブラリー、そして屋上にルーフトップヤードがあります。

ペントハウスライブラリーはいわゆるスタディルーム的な使い方だけでなく貸し切ることでちょっとした会合にも使える空間、また、眺望が良くソファやベンチなどが施されたルーフトップヤードも14階建の物件としてはかなり珍しいものになります。

100戸超のスケールがあるとはいえ、16~65㎡で構成された物件ですのでそこまでスケールがあるわけではなく住戸にしていればかなりの高単価で売れるはずの最上階にペントハウスライブラリーを設けるという判断はそう簡単なものでないのは言うまでもないですね。
近年の住不物件では絶対に採用されることのない設計でしょう(笑)。

もう1つのポイントは内廊下設計になります。
中目黒駅前のシティハウス中目黒ステーションコートは内廊下ですし、住不物件の中にもボチボチ内廊下の物件はありますが、この物件の近隣のシティハウス中目黒レジデンスシティハウス中目黒テラスシティハウス中目黒サウスはいずれも外廊下であり(外廊下になるのは敷地形状・フロア形状の影響もあります)、当物件の内廊下設計はポイントの1つになるでしょう。

当物件は南西向き(山手通りに背を向けた良好な低層住宅街ビュー)と北東向き(山手通り沿い)をいずれも設計するのが相応な敷地形状だったというのもあるにはあるでしょうが、先ほどのプランの共用廊下側の設計をご覧いただくとお分かりのように北東側に住戸はなく、内廊下にはしっかりとした窓まで施されているので採光面でも優れた魅力的な内廊下であるのは間違いありません。

当物件は南西向きを全戸2LDK(56~65㎡)、山手通り沿いの北東向きを16~40㎡とすることで明確にターゲットを変えており、立地なりに色々と試行錯誤している様子が感じられますね。

16㎡のワンルームにやり過ぎな印象があるのは否定しませんが、大手デベロッパーの中で最もチャレンジ精神旺盛と感じるのが野村不動産ですし、単にブランドを押し付けるとかではなくしっかりと差別化することも忘れていないあたりは流石であり好感の持てる点でしょうね(共用空間を充実させることで16㎡をカバーしているということ)。

前回のプラウド中目黒

公式ホームページ
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お部屋は38㎡の1LDK、北東向き中住戸です。北東側正面方向は山手通りであり、向かいにも同じような高さのマンションがあるので視界抜けは得られませんが、大通り沿いゆえに前建までの距離は十分あり採光面は何ら問題ありません。

間取りとしては、40㎡に満たない1LDKのやや小ぶりなものでひと昔前ならば40㎡あって欲しかったところですが、近年ではごくごく一般的なプランニングになるでしょう。

南西向きとは異なりバルコニー側の柱がアウトフレーム化されていないのは残念ではあるものの、全戸南西向きとせずにこういった北東向きを設けたことで(両面に住戸を設けたことで)、こういった小さな面積でも奥行(玄関からバルコニーまでの直線距離)を短くし、この専有面積ながらしっかりとしたスパンが確保出来ているのは良い点ですね。

二重サッシを採用したことで防音的にも万全ですし、この面積にしては大きな1317の浴室が採用されているあたりも評価出来る点でしょう。

坪単価は予定価格で479万円。上述のように上層階でも視界が抜けず490万円ほどの上層階との単価差はほとんどありません。

坪単価420~450万円ほどのレンジになった南西向きの2LDKとは明確に単価レンジが異なっており、1LDKと2LDKとでそこまで単価差が存在していない住不物件と比べるとこれらの1LDKはやはり強気な印象にはなるでしょう。

ただ、16㎡の1Rにいたっては坪単価600万円超が予定されているぐらいですし(第1期では分譲されません)、コンパクトプランにとっては特に魅力的な共用施設があることを考えるとやむなしといったところでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザー(50㎡台以上)、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回り天板はウルトラサーフェスとクオーツストーンのセレクト、そしてLDビルトインエアコン(50㎡台以上)と充実しています。

また、室内建具・設備等のデザインも差別化意識の高いもので、そのウルトラサーフェス天板のマットなブラック、そして黒系のレンジフード、黒縁サッシ、黒系のセレクトが可能な浴室など、全体的に黒をアクセントカラーとした繊細なトータルデザインが中目黒のお洒落なイメージにマッチしているのも見逃せないですね。

なお、当物件は全戸玄関前に宅配ボックスが付いています(それ以外に共用エントランスにもあります)。

管理費は407円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下ということで高めですね。
総戸数106戸というスケールはあれど30㎡台以下も結構ありますし、エレベーターが2基で基あたり戸数も少なめですので仕方ないところでしょうか。

ちなみに、プランニングに近いものがあるプラウド渋谷本町は総戸数100戸でエレベーターが1基だったのですが、こちらはさらに総戸数が多いことも影響してか2基になっています。

駐車場は全24台で平置は3台のみ(身障者用・来客用含む)、残りの21台が機械式になります。

なお、16㎡のワンルームについては正式価格発表後(分譲開始後)に取り上げる予定なのでお楽しみに。

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