プラウド鷺宮エアリーコート【一低を望む全戸南向き】2階71㎡6,658万円(坪単価309万円)

プラウド鷺宮エアリーコート。

所在地:東京都中野区鷺宮3-183-8(地番)
交通:鷺ノ宮駅徒歩6分
用途地域:第一種低層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数:9階建、28戸

鷺ノ宮駅では5件目のプラウドになります。
野村不動産は1990年代には鷺宮ヒルズも分譲していますし、近年もプラウド鷺ノ宮パサージュプラウド上鷺宮など野村ブランドが強く浸透しているエリアになりますね。

当物件は9階建ながら総戸数28戸というかなり小ぶりな物件ですし、新青梅街道沿いでもありますが、南方向に第一種低層住居専用地域が広がる特等席であり(当物件の建物が立つ部分は新青梅街道沿いの近隣商業地域だが、敷地の途中から高さ限度10mの第一種低層住居専用地域になっており、将来的に視界が遮られることはない)、その「エアリーコート」という名前の通りの開放感の高いポジションになります。

「エアリーコート」というのは複数の棟がある物件の棟の名称の1つとしても用いられたりもしますし、プラウドでのみ使われている副称ではないのですが、プラウド相模大野エアリーコートも開放感の高いポジションでしたし(この物件が2物件目の「プラウド~エアリーコート」)、そういった方針があるようですね。

一時はプラウド鷺宮トレサージュ、プラウド鷺ノ宮パサージュのような副称が付いていたのですが、最近は鷺ノ宮に限らず見なくなりました。

当物件のポジションは中杉通りと新青梅街道の交差点(鷺宮四丁目)にもほど近いですし、普通に外廊下設計ですので静かな環境とは言い難いものの、駅徒歩6分に加え、隣がオーケーストア、さらに鷺宮小学校も徒歩6分(通学路経由で計算)とファミリーにとって魅力的な条件がそろっています。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。西側はオーケーの入ったマンションに隣接しているのでこの低層階住戸だと視界は妨げられますが、南側は平屋建なのでこの階でも日照に加え視界抜けも得られるポジションです。

上述のように、南側は高さ限度10mの一低なので将来的に視界が妨げられる可能性はあっても日照が妨げられることはないでしょう。

間取りはこれでも物件内で最も大きなものになります。同時期分譲となるプラウド平和台テラス同様に角住戸ならば75㎡ぐらいはあっても良かったような印象はあるものの、その大きさにすると低層階でも7,000万円を超えてしまいますからね…。前出のプラウド鷺ノ宮パサージュと上鷺宮は一般プランでも80㎡前後、ルーバル付などの特殊プランだと90㎡前後もあったのでプランニングに価格上昇(単価上昇)の影響が強く出ていると感じます。

ちなみに、こちらのプランは西側に凸となった部分(4階以上は1フロア3戸だが2~3階は1フロア4戸ということ)にあり、1~3階のみ(1階はテラス・専用庭付)にしかないのですが、低層階のみにしかないプランを物件内で最も専有面積の大きなものにしているあたりからも販売面でのグロス価格の嵩みを気にしている様子(※)が窺えるというものです(南東角などもほぼ大差ない面積帯ではありますが…)。
※当物件とは異なるフロア形状ではありますが、グロス価格の嵩みに配慮しているという意味ではプラウドふじみ野と同じ傾向にあると思います。

そんなやや小ぶりな角住戸なのですが、それを加味し玄関廊下を一直線にしているので効率性は中住戸並に高くLDに隣接しウォールドアが採用された洋室2の設計も良いですね。ウォールドアを開くと南面の連窓サッシの開放感が非常に高いです。

ちなみに、専有面積に占める居室畳数割合は70.7%((14.6畳+6.5畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.28㎡)と一般的な田の字中住戸の72%前後と比べると低めではあるものの、収納がかなり充実していることが影響しているのは間違いありません。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

なお、上述のようにイレギュラーなポジションにあるがゆえか柱位置や耐力壁(湿式壁)の位置に特色のあるプランになっています。

坪単価は309万円。上層階の同面積帯のプランは坪単価340~350万円ほどであり、そこそこの単価差があります。

物件平均としては330万円程度になるはずで2016年のプラウド鷺ノ宮パサージュ(駅徒歩7分だが白鷺1丁目なのでエリアはかなり異なる)や2017年のプラウド上鷺宮(駅徒歩6分)の平均坪単価275~280万円と比べ結構な値上がりを感じますね。

当物件は上述のように一低を望む南面条件が大きな魅力になっておりそれが加味されての単価であるのは言うまでもありませんが、新青梅街道沿いの小規模物件(共用面が弱め)というあたりからするとやや強めな印象になるでしょうか。

ただ、28戸とは言えこの水準で全戸一括分譲するあたりにこのエリアの「プラウド」ブランドの強さを感じますね。

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