プラウドタワー亀戸クロス【凄いのはスケールだけじゃない】24階86㎡12,000万円台(予定)(坪単価約462万円)

プラウドタワー亀戸クロス。

所在地:東京都江東区亀戸6-31-1他(地番)
交通:亀戸駅徒歩2分
用途地域:商業地域、準工業地域
階建・総戸数:地上25階地下2階建、934戸

言わずと知れたサンストリート亀戸跡地の住商一体の大規模再開発プロジェクトで、レジデンスは敷地北西部のゲートタワーと敷地南西部のブライトタワーの2棟構成になります。

駅徒歩2分と言ってもアトレやロータリーのある北口ではなく、お世辞にも雰囲気が良いとは言えない東口経由であるのは少々残念なポイントではあるものの(京葉道路隣接、かつ、京葉道路沿いでもある)、当物件の再開発エリア内には第二亀戸小学校が増築されますし(隣接地に第二亀戸小学校及び幼稚園がある)、敷地西側が桜並木も美しい亀戸緑道公園になっているなど、サンスト跡地のこの大規模再開発でしか味わえない確かな魅力を備えた物件と言えるでしょう。

100店舗超が予定されているショッピングモールに加え、ゲートタワーの2~3階には保育施設も開園(予定)するので敷地とそれに隣接するエリアだけで大概のことが事足りてしまうという超高利便物件になります。

同じく”クロス”がついた住商一体の大規模再開発プラウドタワー武蔵小金井クロスとも共通点を感じるプロジェクトで(プラウド日吉クロスとは随分と毛色が異なりますが、富久クロスはやはり共通するものがあります)、当物件に関してはさらに「床快フル(住戸全体の床空調システム)」まで導入しているということでもう本当にオンリーワンな物件に仕上がっていると思います。

2020年差別化部門の金賞はこの物件で決まりでしょう!(笑)

公式ホームページ
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お部屋はブライトタワーの86㎡の4LDK、南西角住戸です。10階建程度の建物は多く存在しているエリアですが、20階前後となると非常に限られており、この上層階住戸からは南に西に申し分のない眺望が楽しめるポジションになります。

南方向はそう遠くないところに首都高が走っているので抜けがある分音の面では影響がありますが(二重サッシが採用されています)、北西方向にはスカイツリーも望めますし、南向き住戸がほんのわずかしかない物件内(次の記事で追記します)では非常に貴重、かつ、魅力の高いポジションになるでしょうね。

一般的に遮るもののない南西角住戸(しかも当物件はダイレクトサッシを採用しており庇(上階のバルコニー)のない部分がある)は真夏の西日がネックになるものですが、当物件はLow-Eガラスはもちろんのこと床快フルによる空調システムがあることでかなり軽減出来るものと思われます。

間取りをご覧いただくとお分かりのように床快フルの吹出口は窓際の床面に配置されており、このような位置にあることで室内の温度差が小さくなるというのもメリットではないでしょうか。

さて、肝心の間取りですが、LD周りが少々気になりますね。
表示上は12.2畳と4LDKならばまずまずの畳数になっています。しかしながら、LD入口付近はデッドスペースがやや大き目、かつ、キッチンがオープンキッチンではないので空間的な広がりも今一つな印象にはなります。

洋室3や4の引き戸を開くことで大きな空間にはなるものの、引き戸や方立ての形状ゆえにそこまで一体感はなく、居室配置にもうひと工夫あると良かったのではないでしょうか。

最大天井高は2.5mと一般的な水準である一方で、LDの窓際の下り天高は2.03mでタワマンとしては物足りない水準なのも残念な点の1つです。

一方、玄関側からキッチンへ通り抜け可能な2WAYの洗面所は非常に便利で魅力的な動線ですね。

坪単価は予定価格で約462万円。こういった高額住戸は1,000万円単位での表示なのでかなり幅あるのですが、やはり「南向き」な上に「高層階角住戸」なのでかなりの高額設定になっています。

ブライトコートの第1期1次は最上階(プレミアムスカイフロア)を除くと南向きと西向きしか販売されないので西向きとしか比較出来ないのですが、同階西向き住戸は坪単価340~370万円といったところなのでかなり差があります。

一方で、1フロア1戸しかない南向き中住戸は坪単価約400万円という水準しかないので当住戸には「高層階の南に面した角住戸(つまり物件内では最も良いポジション)というプレミアム」も相当に乗っかっているのも確かでしょう。

ただ、価格設定の参考に資する比較的似た要素を持った物件として千住ザ・タワーが挙げられ、あちらは高層階南東角の85㎡で坪単価約442万円という水準でしたので、それほど差はないですね。タワマンの人気の向きの高層階角住戸というのはこういった突出した価格設定になるのが一般的ですからね。

この物件は上述のようにまさしくオンリーワンなプロジェクトですし、ゲートタワーを含めても胸を張って南向きと言えるのはブライトタワーの1フロア3戸(南西角・中住戸・南東角)だけという総戸数934戸というスケールからするとめちゃくちゃ貴重なポジションにもなってくる点からしてもこのような単価設定になることに違和感はないでしょう(同階でも坪単価340万円程度という北西角住戸がいわゆるミスプライスレベル(なぜに西向き中住戸よりも安いの???)のお値段設定ですのでそれと比べると随分差のある印象ですが、当物件の南向きはかなり貴重なので人気になるのは必至です)。

ちなみに、最上階プレミアムスカイフロアの南西角は驚きの3億円で坪単価714万円になります…。

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