プラウドタワー亀戸クロス【差別化要素が盛りだくさん】5階75㎡7,300万円台(予定)(坪単価約324万円)

続けて、プラウドタワー亀戸クロス。

設計・施工は前田建設工業で免震構造が採用されています。

25階建はタワマンとしては低めですし、300万円台中盤が最多単価帯になるであろう価格設定からしても制振構造などでも違和感はなかったのですが、免震構造を採用したことでより差別化が強まっていますし、それに加えミライフル、さらに最新設備の床快フルまで搭載した物件で、本当に力を入れていると感じますね。

立地やスケールだけでも十分に差別化が図られた物件ではあるのですが、このご時世総戸数934戸を捌くのは一般的に言ってかなり大変なことですし、最悪な市況が野村不動産の危機感をあおった結果このような物件が誕生したと言っても過言ではないのではないでしょうか。

ランドプランに関しては前回の記事で述べたように「胸を張って南向き」と言えるお部屋が7%程度しかない配棟(敷地西側、南北に2棟を並べた設計なので西向きと東向きがほとんど)で、敷地形状などの差はあれどプラウドタワー武蔵小金井クロスのようになるべく東西の幅を活かすことの出来る位置にレジデンスを配棟した方が良かったような印象もあります(プラウドタワー武蔵小金井クロスは駅からの動線上にも商業施設があるという意味でも利便性もより高かった)。

ただ、ランドプランに関しては、当再開発エリアの一部に第二亀戸小学校の増築エリアがあることも影響してのものと思われますし、商業部分へのアクセス性という意味ではレジデンスの4階部分がショッピングモールとデッキによりつながっているので、現状でも非常に魅力的な条件であるのは間違いありません。

また、敷地西側の亀戸緑道公園に加え、再開発エリア内には芝生エリアという南面に開かれた広場空間が施され(タワー棟の背後(北側)になっていないこの空間は何気に凄い贅沢…)、総開発面積24,000㎡というスケールなりの豊かさを感じることが出来ますね。

デザイン監修は日建ハウジングシステムです。
バルコニーのガラス手摺は先日取り上げたプラウド鷺宮エアリーコートなどと同じ反射率の大きい熱反射ガラスを採用したことに加え(反射率が高いので外からの視線を遮ると共に空の青さなどを写し出すので美しい)、バルコニーのガラスの要所要所に切り込み、さらにガラスマリオンなども施すことで江戸切子の繊細な美しさが表現されているので、ランドマーク物件に相応しい存在感を放つことでしょう。

やはり江戸切子をモチーフとしたライン照明が印象的な二層吹抜のエントランスも素敵ですし(ゲートタワーのエントランスホールは約80mに渡るダイナミックな空間で、白金ザ・スカイにも匹敵する広がりのあるものです)、ゲストスイートなどの共用空間には著名な橋本夕紀夫氏が起用されているあたりも特筆すべき点になります。数々の実績のある橋本氏ですが、直近ではレフィール南麻布が素敵でしたね。

共用施設は22階にゲストルーム1室とラウンジ、低層階にゲストルーム2室とスタディルームなどがあります。

ちなみに、当物件はパークコート浜離宮ザ・タワーなどと同じでコージェネレーションシステムが導入されており、非常時には商業施設側に備わった発電設備から電力を確保することが出来るという点も魅力の1つになるでしょう。

前回のプラウドタワー亀戸クロス

公式ホームページ
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お部屋はブライトタワーの75㎡の3LDK、西向き中住戸です。低層階ではありますが、眼下に亀戸緑道公園、向かいの建物も5階建のビルとかになりますので、視界抜けは得られなくとも圧迫感のない良好なポジションになります。

間取りとしては、西向き中住戸の多くを占める70㎡台の3LDKで、南北に長いフロアプランゆえの正方形に近い専有部形状が特徴になるでしょう。

内廊下タワマンの中住戸では比較的見かけるタイプのプランニングではあるものの(洋室3室を窓際に設けるのはスパン的に難しいものの、流石に2室を行灯部屋にするわけにはいかないため、洋室2室とLDをバルコニー側に並べたこういった設計が多くなる)、同じような専有部形状だったプラウドタワー武蔵小金井クロスのこちらの中住戸などとは異なり洋室3室全てがリビングインとなったプランです。

全室リビングインとしたことで廊下を限界までコンパクトとし効率性を高め、収納の充実を図ったプランという印象を受けますね。

もちろん専有面積にカウントされてはいるのですが、玄関前の共用廊下にはめちゃくちゃ幅のある大きなトランクルームがあり、入口が2つ設けられているあたりも気が利いていると感じます。

なお、図面上玄関下足スペースの上に記載されているのが床快フルの「心臓」であるビルトインエアコンになります。天井の中にあるのですが、メンテナンスなどの関係上、玄関から見えるようになっています。

床快フルはこのビルトインエアコン+全熱交換器により生み出される冷暖房及び新鮮外気が二重床下の空間全域と室内空間(窓際の吹出口経由)に広がる住戸全体の空調システムであり、家中を快適な空間に保つことが可能というものです。

365日つけっぱなし(強弱調整は可能)でも「リビングに床暖房+部屋ごとに壁掛けエアコン」の光熱費よりも安価で済むとのことですし、これは魅力的なシステムですね。

維持修繕費は一般的なビルトインエアコンとそれほど差はないようですし、床下から温めることで通常ならば冷暖房のない玄関・洗面室・浴室などが温まる点(むろん窓際に吹出口がある居室ほどではありません)も魅力的な点なのは言うまでもありません。

心臓となるビルトインエアコンは1基(先ほどの85㎡のお部屋のように広いお部屋は2基ですが、床下空間はつながっているので基本的に部分による調整は不可)ですので部屋や部分によってエアコンの強弱を変えることは出来ないのですが、部屋によって壁掛けエアコンをプラスすることで調整することが可能ですし、かなり魅力的な取組みなのではないでしょうか。
※床快フルが搭載されるのは基本プランが2LDK以上の住戸

坪単価は予定価格で約324万円。同じ70㎡台でもプランによっては坪単価300万円ほどからあるので下限単価でこそないものの、亀戸のランドマークとなる立地条件はもちろんのこと、これまで述べている通りの力の入ったハイパフォーマンス物件ですので、この単価水準ならば欲しい方は山ほどいらっしゃることでしょう。

第1期1次ではブライトタワーの売主が事前に指定した部分(60㎡台以上の西向きと南向き)のほぼ全てが売り出される形(150戸)で、「全体の中で要望書の入った部分を売り出す方式」での150戸とはワケが違います。

このような売り方(ゾーンごとに固めて売る)をするということは、徐々に価格を上げたいことの裏返しとも言えるわけで、1期1次の人気具合からすると今後は多少なりとも価格を上げてくる可能性が高いでしょうか…。

1期1次は63㎡~ですが、ブライトタワー自体は40㎡~、そしてゲートタワーにいたっては29㎡~というプランニングですので特にコンパクトは立派な単価帯になりそうですね…。1LDK以下は床快フルないんだから安くしておくんなまし(笑)。

ちなみに、駅徒歩4分のブリリア亀戸は30~50㎡台の構成で平均坪単価約320万円という水準で分譲中です。

設備様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など違和感のないものがそろっています(最上階プレミアムフロアはフィオレストーン天板やデザイン性の高い水栓などさらにグレード感高いものになっています)。
ちなみに、当物件には一般的なフローリングの2倍程度の幅があるめちゃくちゃ幅広のフローリングが施されており、それだけでも空間から受ける印象は大分変わりますね。素敵です。

管理費は381円/㎡。コンシェルジュサービスはありませんが、ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置場、24時間有人管理などの影響で高額な水準になっています。
近年のこういった内容のタワマンとしては珍しい水準ではないものの、もう少し安いと嬉しい印象ではありますね。

ただ、一方で修繕積立金に関しては、40年内でおよそ3倍までの上昇率(一時金なし想定)でありタワマンでは5~6倍の水準になることが珍しくないことを考えると魅力的な水準です。トータルのランニングコストで見ると悪くないでしょう。

駐車場は全252台でマンション内部の機械式です。他に来客用の平置1台と洗車スペースを1台完備しているとのことです。

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