プラウド文京千駄木ヒルトップ【潜在ニーズにドはまりなコンセプト(?)】3階107㎡17,480万円(坪単価541万円)

プラウド文京千駄木ヒルトップ。

所在地:東京都文京区千駄木1-13-9(地番)
交通:千駄木駅徒歩4分、本駒込駅徒歩9分、白山駅徒歩11分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数:地上4階地下1階建、50戸(非分譲1戸含む)

年度末に向けてプラウドの勢いが凄いですね。こちらもプラウド鷺宮エアリーコートに次ぎ全戸一括で分譲されます。
プラウド鷺宮エアリーコートは最大でも71㎡の総戸数28戸でしたが、こちらは最も小さなお部屋ですらその鷺宮の最大面積よりも大きい71~121㎡というプランニングで、100㎡超も少なくありませんので「49戸の一括供給」は脱帽でしょう…。

「ヒルトップ」という名の通り丘上ポジションではあるものの、近年のトレンドからすると駅からの道程に強い起伏のあるポジションは必ずしも評価されるものではありませんし(団子坂はかなり急で駅付近との標高差はおよそ14mもあります)、近年の千駄木駅は駅近物件がわりと多く供給されているので、このようなマンションが本当に売れないご時世においてはいくら「プラウド」のブランドを掲げているとは言えもっと一般的な物件を提案していたらここまで人気になることはなかったでしょう。

当物件は、他物件や他デベロッパーではなかなか真似できない100㎡前後のゆったりとしたプランニングと床快フルなどの最新設備を導入したことがビッタシとハマったがゆえの全戸一括供給と感じていて、もともと販売に長けている野村不動産なので驚きこそないものの、このコンセプトはやっぱり上手ですし、「消費者ニーズに沿ったもの、求められているものを提供すること」で利益を最大化する営利企業の本道を体現する企業姿勢は立派ですよね。

時として「利益の最大化」が”悪”とされることもありますが、株式会社である以上利益を最大化するのは至極当たり前のことであり、全戸一括供給出来るぐらい「みんなが欲しがるものを提供した上で利益を最大化」、そして、その利益が今後さらに素晴らしい物件を提供する上での糧になることは言うまでもありません。

先日取り上げたばかりのプラウドタワー亀戸クロスの売り方を見ると、住友不動産とまでは言わずとも「野村不動産も値上げ出来るところは値上げしていく企業姿勢」ではあるようですが、住友不動産とは異なりあくまで「適正な期間で売り切ることの出来るお値段設定」になるでしょうし、その範疇での利益最大化ならば非難される筋合いはないはずです。

また、全ての物件がそうとは言いませんが、近年の住友不動産の物件は基本的に「消費者のニーズや求めるものに対応したもの」となることは少なく、自己都合のコンパクト化、共用施設削減などにより原価を抑えつつも強気な販売価格(長期販売を厭わない)とすることで利益率を高める方法であり、その理念には大きな差があります。
もちろん私は野村信者などではありませんし(どちらかと言うと、ブランドイメージとしては三井や三菱地所の方が好きだったりします…。ごめんなさい…。ただ、もちろんそういった私的過ぎる要因は排除しフラットな視点でいつも記事を書いています)、住友不動産のやり方も営利企業として何ら非難されるようなものではないことも重々承知してはいますが、どちらのブランディングが将来的にさらに伸びる余地があるかは明白なのではないかと思っています。

いや~余談が長い(笑)。

さて、この物件の立地等についてはまだ丘上であるぐらいしか書いていないわけですが、ここは森鴎外記念館の隣接地でもあります。上述のように団子坂の傾斜はかなりきつくはあるものの、敷地は丘上の端っこに位置しており、第八中学校のある東側は標高にして約10m低くなっていることで上層階住戸からの視界はかなり魅力的なものになるという点も大きなポイントになるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は107㎡の3LDK、東角住戸です。建築基準法上は2階となるお部屋ですが、そのように南東側細い道路の向かいの第八中学校の土地は10m程度下にありますので、この階でも視界抜けが出てくる高さになります。日照も昼過ぎまでは期待出来そうですね。

間取りとしては、最大121㎡まである物件ですので上には上がある感じではあるものの、100㎡超でも4LDKなどではなく3LDKですし、物件コンセプトに沿ったゆとりとラグジュアリー感が体現されたプランと言えるでしょう。

100㎡超の角住戸としては廊下はむしろ効率的である一方で玄関はしっかりとクランクイン動線としているのでプライバシー面への配慮も申し分ありません。

柱の食い込みはやや目立つものの、LDKで約25畳確保出来た贅沢な3LDK、また、8.4畳の主寝室、ダブルボウルの洗面所、1822の浴室などからもゆとりを感じることが出来ます。

また、LDにはコーナーサッシが採用されていますし、三面採光にもなっているのでとっても気持ちの良い空間になりそうですね。

坪単価は541万円。当物件は5フロア構成で当住戸はちょうど真ん中のフロアにあたります。そのため、条件の良い方角の角住戸とは言え「真ん中でもこの単価」というのはあるにはありますが、仮に物件内では「10段階のうちの7程度」であったとしても、当マンション自体のパフォーマンスを加味すると千駄木界隈に数多くある住戸の中では「9.5~10のレベル」に位置する物件なのは間違いないわけでこのお値段でも欲しい方が少なからずいらっしゃるのは当然のことでしょう。

昨今は昔ほどではなくなりましたが、タワマンの低層階投資が非常に魅力的だった理由はこれと同じ原理で、極端な話「物件(タワマン)の中では1~2レベルの条件の悪いお部屋でも近隣のその他モロモロの住戸群からすると8~9レベルの魅力あるもの(もちろん共用施設やランドマーク性の高さなどの総合力を加味しての話)」だったがために高い投資パフォーマンスが得られた、というのが私の実体験からくる結論でもあります。

もちろんこのような大きなプランは投資向きとは言い難いですし、当物件は地下住戸もそこそこの水準になってはいますので投資対象として魅力があるとは思いませんが、この地に地縁のある実需層からすると少々高くとも欲しい!住みたい!そう感じる物件であるのは間違いないでしょう。

2016年にプラウド文京千駄木こそ分譲されてはいるものの、近年はオプレジの供給が目立っているエリアでもあり、ヒルトップな立地に相応しい「(ブランド力のある)プラウド×100㎡前後のゆとり」が潜在的なニーズにドンピシャな物件だったと言えるでしょうね。

コロナショックによる経済大打撃、株式市場の大暴落下での第一期というのもある意味ドンピシャで悩ましいところなのは間違いないですけども…。

まぁ、私はずっと東京五輪までには相場が下落すると言い続けてきたのである意味ほっとしています(2019年の振り返り)。不動産は実物資産のため株式市場のようにすぐさま影響が出てくるものではないのですが、リーマンショック時を鑑みても資産効果が失われた際の影響は確実にありますし、そもそも今の我が国のマンション価格高騰には海外投資家の資金流入が大きな影響を与えていたので今後少なからず影響を及ぼしてくるものと思っています。

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2020/03/15 (Sun) 14:16 | REPLY |   


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