プラウド文京千駄木ヒルトップ【邸宅感抜群のアプローチ×床快フル】1階71㎡8,780万円（坪単価406万円）

続けて、プラウド文京千駄木ヒルトップ。

設計はIAO竹田設計、施工は東洋建設です。

ホームページのデザインページに隣接地の森鴎外記念館がイメージの1つとして使われていることからもお分かりのように、森鴎外記念館と共通する風情も纏った趣のある物件に仕上がっています。

特に目立つのが多種多様な外壁タイルで色味はグレー系で統一しつつも模様や質感で違いを出した繊細なデザインは実績豊富なIAO竹田設計らしい素敵なものですね。

また、もう1つの特長となるのが敷地北側に設けられた奥行のあるエントランスアプローチです。

敷地は南東面も接道してはいるものの、かなり細い道路でありランドプランはいわゆる旗竿地的な様相になっています。そのため、エントランスはその北側の細長い部分を通ってのものになるのですが、マンション用地としては大きなデメリットはなく（駐車場への車路を確保しても十分な幅がある）、この邸宅感のあるアプローチに魅力を感じる方は少なくないでしょう。

タクシーが敷地内に入りそこで楽に転回出来るまでの敷地的なゆとりはありませんし、総戸数50戸とは言え「平均専有面積が60～70㎡程度の物件であれば総戸数80戸程度確保出来たスケール感」を考えればエントランスホールがややこじんまりとしている印象があるのは否定しませんが、内廊下はかなり高級感のあるデザインになっており、ファミリーなどが落ち着いて住むのに適したツボを押さえた物件、そんな印象になるでしょうか。

前回のプラウド文京千駄木ヒルトップ。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南向き中住戸です。建築基準法上の地下1階（物件内で最下層）になる地下感のあるお部屋になります。前建は3階建の戸建ですが、見ての通り敷地端までそこまで距離があるわけではないので冬場の日照にも影響があると思いますし、少々の圧迫感もあるでしょう。

間取りとしては、これでも物件内では最も小さなものになります。前回の記事で「プラウド鷺宮エアリーコートの最大面積よりも大きい」と書きましたが、それに限らず昨今は物件内で条件の良いポジションにあるファミリータイプ角住戸でもこのぐらいの面積となっていることが少なくないわけで、最低でもこの面積というのは当物件の大きな特徴に他なりません。

「内廊下設計の地下住戸」なので本来ならば風抜けが得にくくはあるものの、内廊下との間に吹抜を設けることで採光・通風を確保していますし、南向きゆえにそもそもの日当たりも悪くありませんので地価住戸ゆえの湿気はそこまで気にはならないものと思われます。
当物件は先日のプラウドタワー亀戸クロス同様に床快フルという「住戸全体の空調システム」が導入されているので、少なくとも一般的な地下住戸よりは快適なのではないでしょうか。

先日のプラウド平和台テラス同様に窓先空地が大きく、テラスがイマイチ大きくない（専用庭もない）のが残念ではあるものの、この物件ならばこのような地下住戸でも住みたいと思う方はいらっしゃるでしょう。

坪単価は406万円。同じ並びの地下住戸でも80～90㎡台はもうちょっと単価が安くなっており、物件内では最も小さなお部屋なりに少し単価が盛られてはいるものの、下限に近い水準にはなりますね。

オープンレジデンシア千駄木フロントコートのファミリータイプの上限単価と近似した水準で、グロス的にも若干の被りはあるものの（オプレジは最大で70㎡）、そのブランディングやコンセプトからしても事実上競合物件とは言えないのではないでしょうか。

超大規模再開発な上に免震構造や床快フルまで採用されていたプラウドタワー亀戸クロスほどのオンリーワン感はありませんが、その優雅で落ち着きのあるコンセプトと床快フルの導入によりかなり特色のある物件になっていますからね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、そして浴室は天然石カウンターを用いた日ポリ製と単価を意識した高級感のあるものです。プラウドタワー亀戸同様に一般的なものの2倍ほどの幅のあるフローリングを採用している点も魅力の1つです。

管理費は302円/㎡。ディスポーザー付の内廊下物件ですので意外にもリーズナブルですね。以下のように駐車場も最近の新築マンションにしては附置率が高い方ですが、それでもけして多くないので駐車場収入で補っている感は薄く、魅力ある水準でしょう。100㎡超の大きなお部屋のある高額マンションは大概のケースで管理費もいいお値段になるものですからね（そういったマンションはコンシェルジュサービスや24時間管理が導入されることも少なくないが、ここは導入されていないことも少なからず影響してはいます）。

駐車場は全21台で平置3台・機械式18台という構成、別途来客用身障者優先用が1台分あります。駅徒歩4分の物件ですし、このご時世少な過ぎるとまでは言わないものの、億超え住戸が多くを占める物件ですので、この台数は少ないでしょうね…。敷地形状が影響してのものとは言え、住棟から離れた雨ざらしの位置にあるという点も残念です。