プラウド高田馬場【駅近、かつ、神田川沿いの135戸のスケール感】3階75㎡10,999万円（坪単価485万円）

プラウド高田馬場。

所在地：東京都新宿区下落合1-69-1（地番）
交通：高田馬場駅徒歩4分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：9階建、135戸

高田馬場駅からはさかえ通りを一直線に進み、神田川を越えてすぐのところに誕生する物件です。

高田馬場駅は駅前が商店街や繁華街で賑わっていることもあり駅徒歩5分圏内の分譲マンションは少ないのですが、当物件は駅徒歩4分な上に総戸数135戸というスケールを有しているという点でも注目度の高いものと言えます。

高田馬場は学生街という側面が強いですし駅近物件ということで20～40㎡台も少なくありませんが、それよりも50～70㎡台の方が多く、かつ、最大は81㎡と比較的しっかりとした面積のプランニングになっているあたりはプラウドらしい部分になってくるのかなと。

さかえ通りは夜間は特に賑やかなのですが、この物件の神田川沿いまでくると多少落ち着きが出てきますし、神田川のおかげで視界に広がりがグッと出てくるという意味でもファミリータイプがあることに驚きまではないでしょう（まぁ、他のデベロッパーだったならばもっとコンパクトタイプが多かった気がしますが…）。

桜並木などはありませんが、南面が道路及び神田川ということで、山手線の駅近物件としては多くない南面条件的な魅力の高い物件になりますね。

なお、駅前なので買物利便性の高さは言わずもがなですが、それに加え通学区の落合第四小学校まで徒歩6分、おとめ山公園まで徒歩4分など近隣にはファミリーにも魅力的な施設が少なくありません。

ちなみに、鉄腕ダッシュで有名な屋上に人工池を作った東京富士大学の建物は神田川を挟んで斜向かいになります。ここの人工池はクロスエアタワーの目黒天空庭園の脇にある人工の流れと同様の素材などを使って作った本格的なものです。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は3階建のビルがあるので視界は妨げられますが、南側は神田川、その先は低層の目白変電所なのでこの階でもわりと先まで視界抜けが得られる悪くないポジションです。

間取りとしては、日照・視界良好な南東角ということで物件内では大き目のもの（ルーバルプランを除くと最も大きい）になっています。

LDと洋室2の間の引き戸は方立てがかなり大きくなっており、扉が折りたためるなどもっと一体感を高めて欲しかった印象ではあるものの、南面に連窓サッシが導入されているのは良い点ですし、角住戸としては効率性もまずまずと言えるでしょう。

玄関をわずかにクランクさせることでプライバシー面での配慮がなされていますし、玄関の下足スペースをかなり大きく出来ているあたりも魅力的ですね。

LDの入口扉の位置をご覧いただくとお分かりのようにLDの入口付近のデッドスペースは少々大きく、75㎡のわりには収納が少なめな印象もあるものの、全体として大きな違和感のないプランニングでしょう。

当物件は敷地形状に沿う形で南～西にかけてカーブするフロア形状になっていることもありいわゆる「南に面した角住戸」はこの南東角位置だけになることを考えるともっと角住戸らしい華を感じるプランが見たかったという思いもありますが…。

坪単価は485万円。そのように貴重な南に面した角住戸とは言え、低層階でもこの水準とは少々驚きました。こういった角住戸に限らず500万円前後が多くなった物件で、ここ数年高田馬場駅徒歩5分圏内の物件が出ていなかったというのもありますが、正直ここまでの水準になるとは思っていませんでした。

2014年に分譲されたピアース高田馬場が平均坪単価約340万円、グランスイート高田馬場諏訪の杜が平均坪単価約330万円という水準でしたので平均で1.5倍近い水準になりますね…。
それらと近い時期に分譲されたスカイフォレストレジデンスはランドマークタワー的な存在、かつ、住友不動産の物件と言うことで平均坪単価約400万円という水準でしたが…。

低層階でこの水準なので上層階は優に500万円を超え、周辺の雰囲気（駅前に比べれば大分良いが…）や共用部やコンセプトから感じる高級感（？）からしても少々違和感があります…。

※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。