プラウド高田馬場【ZEH-M×床快フル】6階63㎡9,099万円(坪単価475万円)

続けて、プラウド高田馬場。

設計・施工は西武建設で、ZEH-M Orientedマンションになります。
大京のライオンズなどでは導入されている物件が多いZEH-Mですが、プラウドでは初ですかね。

Low-Eガラスや高効率照明(LED照明)の他、床快フルを導入したこともZEH認定基準を満たすための材料になっており、当物件はその床快フルが同様に導入されたプラウド文京千駄木ヒルトップ(最低でも71㎡のプランニング)やプラウドタワー亀戸クロス(プランは29㎡からあるが、床快フルが導入されているのは2LDK~なので50㎡台半ば~)にはなかった40㎡台の床快フルプランがあるのが1つのポイントになるでしょうか(当物件には30㎡台はないので20㎡台のみ導入されていない)。

そのZEHへの取り組みや床快フルの導入はもちろん素晴らしいことではあるものの、一方で気になるのは外観や共用面での高級感でしょうか。

前回の記事でも言及したように駅近物件では貴重な総戸数135戸というスケールを有した物件で、その特異な敷地形状を活かし弧を描いた南西部が生み出すシンボリックな外観デザインは悪くはありません。

そのデザインは都会的で洗練されたものであるのは間違いないのですが、ダイレクトサッシなどが採用されたお部屋があるわけではないですし(「ダイレクトサッシがある=その周りの外壁部分が強調される」ということでもあり、外壁タイルなどの意匠にも必然的に力が入ってくるもの)、全体から受ける印象が単価帯のわりに少々「カジュアル」に感じてしまうのは気のせいでしょうか。

基本的に高田馬場は「カジュアル」な街だと思っていますし、ある種立地に相応しいデザインなのは否定しません。ただ、坪単価500万円前後のお部屋が多くなっていることからすると「ん?」って感じでしまう部分があると思っています。

エントランス周りは天然素材をふんだんに用いたシックなトーンなのでそれなりに高級感がありますし、2層吹抜のエントランスホールもそれなりではあるのですが、やはりこの単価帯、かつ、総戸数135戸というスケールがあることを考えると少々凡庸な印象になってしまうのかなと…。

なお、共用施設として、ライブラリーラウンジ、コワーキングスペースに加えランドリールームがあるのはこの地らしさを感じますし、屋上テラスがあるのも良いですね。

前回のプラウド高田馬場

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の2LDK、南西向き中住戸です。上述の外から見ると曲面っぽくなった部分に位置したお部屋で、南西正面方向に鉄腕ダッシュのロケが望めるであろうポジションです(笑)。

間取りはそのように特異な形状をしているので居室形状等にも影響が出てはいるものの、最も影響があるのはLD部分で、そのLDもそれなりの広さがあるので家具配置も問題なさそうですね。

この形状を活かしたワイドな開口部もかなり魅力的なプランですし、柱の食い込みがほぼ見られないという点でも魅力を感じます。

ただ、居室畳数を重視したためか収納が少なめなのは少々気になりますね。

坪単価は475万円。視界・日照的な魅力もあるお部屋ですので物件内での単価設定に違和感はないものの、2LDKとしては大き目の63㎡という面積が影響しグロスで9,000万円を超えているのは特に気になる点です。

むろんエリアや立地にもよりますが、2LDKで8,000万円を超えてくると近年の相場からしてもかなりいいお値段という印象で(50~60㎡台の一般的な大きさの2LDKの話)、どういった層をターゲットとしているのかいまいちピンとこないところがあります。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様などで(ワンルームや1LDKには例外あり)、違和感はないでしょう。
他の床快フル導入物件同様に床暖房はありません。

管理費は345円/㎡。ディスポーザーは付いていますが、外廊下ですのでそこそこのスケールを有した物件であることを考えると高めですね。
以下のように駐車場台数が少ない物件で駐車場収入で管理費収入が補いづらいことが影響しているのかもしれません。

駐車場は身障者用を含む全8台でいずれも平置になるのですが、近年の物件の中でもめちゃくちゃ少ないですね。コンパクトなお部屋が少なくありませんし、立地的なものが加味されてのものとは言えここまで少ないとは思いませんでした。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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