ミオカステーロ都筑ふれあいの丘【上から下まで90㎡超】5階90㎡7,448万円(坪単価273万円)

ミオカステーロ都筑ふれあいの丘。

所在地:神奈川県横浜市都筑区葛が谷13-4他(地番)
交通:都筑ふれあいの丘駅徒歩2分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、42戸(事業協力者住戸7戸含む。他店舗2戸)

当物件のキャッチフレーズは「私は、駅まで120秒」(笑)。

都筑ふれあいの丘駅はマンション分譲自体がそれほど多くないというのはありますが、このような駅近物件が分譲されるのは同じく駅徒歩2分だったライオンズ港北ニュータウンステーションエアシス以来約10年ぶりのことですし、駅までの道程がインターロッキング敷の歩行者専用遊歩道という点もやはり大きな魅力になるでしょう。

駅前ゆえに近隣商業地域にはなるものの、都筑ふれあいの丘駅は「いい意味」で駅前が賑わっていないので、それなりに落ち着きがありますし、南向き住戸に関しては道路の向かいに第一種低層住居専用地域(高さ限度10m)の戸建住宅エリアが広がるので視界面の魅力も非常に高いものとなります。

先日取り上げたばかりのミオカステーロ橋本の最上階プレミアムプラン(90㎡弱)も結構意外でしたが、こちらの南向きは下から上まで80~90㎡台で構成されており、さらに驚かされますね。

やはり「立地への自信の裏返し」なのだと思いますが、そのぐらいの面積帯ともなると戸建との競合が避けられませんし、グロス価格もかなり強烈なのでどの程度ニーズがあるのか興味深いところです(正直なところ私にとっても未知の世界です)。

なお、通学区の川和東小学校までは徒歩8分とそんなに近くはありませんが、葛が谷公園まで徒歩5分、川和富士公園まで徒歩7分と、子育て環境という意味でも魅力の高いポジションになります。

公式ホームページ
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お部屋は90㎡の4LDK、南西角住戸です。西側隣接地には同じ7階建のリーズヒル横浜があるので視界は妨げられますが、南側は上述の通り一低の低層住宅街になるので日照だけでなく視界抜けも申し分ありません。

間取りはその90㎡超の大プランです。上述のように最上階だけにあるのではなく下から上まであるプランですし、南東角には92㎡もありこれでも物件内で最大ではないのですから凄いですよね…。

近年は80㎡台の4LDK(物件によっては60~70㎡台でもある)を見かけることが多いのですが、ひと回り大きな90㎡ということで随所にゆとりを感じることが出来るプランになります。LD単体では12畳ほどになると思うので80㎡台の4LDKと大差ない印象ではあるものの、収納は明らかに充実していると思います。

また、これだけの面積がありながら柱の食い込みもほとんどなく、かつ、玄関廊下も効率的な設計ですので有効面積という意味でもかなりのものでしょうね。

角住戸ながらLDが二面採光でないのはちょっと残念ですが、開放感のある南面にサッシ3枚分の開口部が施されているのは魅力です。

坪単価は273万円。その約10年前のライオンズ港北ニュータウンステーションエアシスは平均坪単価約205万円という水準でしたのでこのあたりも随分値上がりしたもんだと感じますが、一方で2014年に駅徒歩6分に分譲されたブリリア都筑ふれあいの丘は平均坪単価約230万円という水準でしたので、このご時世の駅徒歩2分ならば違和感のある水準ではないでしょう。

ただ、やはり問題は「単価」ではなく「グロス」ですよね。最上階の1戸や2戸ならばプレミア感を演出することも出来ますし、ニーズは掘り起こせるのではないかと思うのですが、下から上まで十数戸の7,000万円前後のニーズとなると「?」になります。

駅徒歩2分の好立地とは言え流石にこのエリアで60㎡台の3LDKはないとは思うものの、基本フロアは「角住戸80㎡・中住戸70㎡」で十分だったような気がします…。

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