ミオカステーロ都筑ふれあいの丘【南北両面接道ゆえのプランニング】3階58㎡4,498万円(坪単価255万円)

続けて、ミオカステーロ都筑ふれあいの丘。

設計はOKI建築事務所、施工はむろんデベロッパーである山田建設です。

敷地は南北の両面が接道しており、前回の記事でも書いたように北側は歩行者専用の遊歩道になるので、北が歩行者アプローチ、南が車・バイク・自転車と無理なく歩車分離出来た物件になります。

わりと南北に長い敷地形状であり、およそ半分のお部屋が北向きになってしまっているのが玉に瑕なのですが(北向き住戸は60㎡前後が中心)、80~90㎡台で構成された南向き住戸は第一種低層住居専用地域(高さ限度10m)の低層住宅街を望むポジションなのでまさに特等席と言えるでしょう。

建物デザインは一言でいうとシンプルで先日のミオカステーロ橋本のように敷地的なゆとりも少ないので特筆すべき点はありません。

ただ、視界的な魅力の高い物件ということでガラス手摺中心の設計で、透明感が高い方なのは良い点ですかね。

前回のミオカステーロ都筑ふれあいの丘

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、北向き中住戸です。洋室1側はギリギリ抜ける感じですが、LDの正面方向は遊歩道の向かいで葛が谷360ビルとお見合いになるポジションです。申し分のない南向き住戸と比べると日照的にも視界的にも大きな差がありますね。

間取りとしては、オーソドックスな面積帯の2LDKではあるものの、プランは少々珍しいものです。

柱の影響が抑えられているのは良い点である反面、外廊下物件ながら洋室2の採光がイマイチですね。
共用廊下側に窓のある居室は採光が悪くて当たり前の世界ではあるものの、当物件は廊下の先に南向き住戸があるので余計に共用廊下の採光が悪いですし、窓も小さく、かつ、洋室2の形状も芳しくないという条件下にあります。

一方で良い材料としてはクランクインの玄関があるでしょうか。
一般的なフロア形状の物件だと共用廊下が一直線になっていることが多いので北向きの当住戸の玄関は南側に扉が開く位置に設けられるはずですが、当住戸は西側に設けられており、玄関がクランクインアプローチになっているのでプライバシー面で有効なものとなります。

坪単価は255万円。南向き住戸とは面積差が大きくとも条件面に大きな差があることからやはりこちらの方が控えめな単価になっています。

ただ、差はけして大きなものとは言えず、ファミリーニーズが最も旺盛なエリア的な事情を考慮するとこういったディンクスをメインターゲットとしたプランはもう少しこなれた水準が相応だったかもしれませんね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないところでしょう。水回りの天然石天板仕様こそないものの、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、食器棚(兼キッチンバックカウンター)、そして浴室照明もダウンライトとするなどミオカステーロ橋本同様に単価帯からすると充実したものが備わっています。

管理費は156円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数42戸というスケールメリットの得られない物件ということを考えればリーズナブルな水準と言えるでしょう。

駐車場は全9台で2台のみが平置、残りの7台が機械式になります。

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