パークホームズ国分寺【3年の冷却期間を経て…】7階71㎡7,159万円（坪単価333万円）

パークホームズ国分寺。

所在地：東京都国分寺市南町3-7-15（住居表示）
交通：国分寺駅徒歩4分
用途地域：商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：12階建、30戸（事業協力者住戸3戸含む）

なんか国分寺駅のマンションを取り上げるのはすんごく久しぶりな気がしたので振り返ってみたら2017年のザ・パークハウス国分寺四季の森以来ですね。

そのザ・パークハウスは未だに分譲中ですし、駅前では地元では知らない方はおそらくいないであろう色んな意味で有名なシティタワー国分寺ザ・ツインも絶賛分譲中（笑）ということもあり、他のデベロッパーは進出しづらい状況にあったように思います。

それらの前に分譲されたザ・パークハウス国分寺緑邸も結構苦戦していましたし、2015年末のプラウド国分寺あたりから早々にこのあたりの市況が冷え込んでいると感じていたのですが、3年ほどの冷却期間（？）を経てようやくこの物件が新しい風を吹き込んでくれることになりました。
※当物件は小規模なのでいずれにしろ完成売りだった可能性も高いのですが、既存物件の売れ行きがよければ「青田売り」になっていてもおかしくなかったでしょう。

当物件は、もちろんシティタワーのような駅直結のランドマーク物件ではありませんが、2015～2016年に分譲されたザ・パークハウス国分寺プレイス、プラウド国分寺、ザ・パークハウス国分寺緑邸同様の駅近好立地であり、中でも南面条件的にはピカイチなポジションになります。

敷地の途中から南側が第一種中高層住居専用地域（第一種高度地区）、さらにその先が第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）になっているので、第一種中高層住居専用地域内の余程奥行のある土地でないと高い建物が立たず、中層階以上でかなり奥行のある視界抜けが望める全戸南向きの物件になりますね。

敷地西側が日立の森に面したザ・パークハウス国分寺緑邸、敷地内に豊かな保存林を有するプラウド国分寺なども非常に貴重に感じる物件でしたが、当物件は駅の真南に位置する全戸南向きでその視界面と共に線路や駅側の喧騒の影響が少ないという点も魅力でしょう。

そのシティタワー国分寺ザ・ツインの再開発もありますます便利になった国分寺駅界隈の利便性は言わずもがなですし、あえて気になる点を挙げるとすれば通学区の第一小学校が徒歩13分と少々遠いことぐらいですかね。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。この中層階住戸からでも南方向の視界抜けは十分なものになりますし、南東方向も同様に抜けがありますのでかなり心地良いポジションと言えるでしょう。

間取りとしては、南西角よりもやや小さいもののほぼ同じ大きさで、ギリギリ70㎡に乗せた1フロア1戸の中住戸プランとも大差のない大きさになります。

角住戸ファミリータイプとしては小ぶりな方になりますので、効率性を重視した結果玄関廊下は一直線なのですが、玄関前に門扉付の大きなポーチを設けているあたりは魅力的ですね。

外廊下物件、かつ、角住戸ながら洋室1室が行灯部屋になっているのはやや珍しく感じますし、このタイプの90度角の引き戸は大きく開け放つことが出来ないので（中にはこの形状でもウォールドアを採用している物件もあります）、少々無理している感はありますね。

さらに効率性を重視した「一般的なプランニング」という意味では現状の「LDの西側部分＋洋室3⇒LD」、「LDの東側部分⇒洋室3」になるのでしょうが、その場合、LDは二面採光ではなく、キッチンもオープンキッチンではなくなってしまうので、角住戸感を高めることを意識した結果このようなプランになっているのだと思います。そういう意味では悪い印象はないんですけどもね…。

坪単価は333万円。南西角の上層階とほぼ同じ水準で、南東角なりに日照的にも視界的にも一歩リードしていることが反映された水準と言えるでしょう。

シティタワーはともかくとして（笑）、それ以外の近年分譲された駅近物件の平均坪単価は分譲順にザ・パークハウスのプレイスの方が約285万円、プラウドが約320万円、緑邸が約355万円という水準で、立地の差もあれど上昇傾向を感じたものですが、当物件は「全戸南向き×南面良好」ながら平均坪単価320万円程度になると思うので、若干ながら"冷却"された印象ではあるのかなと。

小規模ながらエントランス周りもなかなか手の込んだ造りになっていますし、思っていた以上に高級感もあります。

※コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。