ザ・パークハウス目黒本町【目黒区×武蔵小山】2階67㎡8,430万円(坪単価415万円)

ザ・パークハウス目黒本町。

所在地:東京都目黒区目黒本町5-24-5他(地番)
交通:武蔵小山駅徒歩5分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、36戸(事業協力者住戸12戸含む)

事業協力者住戸を除いた販売戸数は24戸に過ぎませんが、先日全戸一括分譲がなされた物件です。現在は先着順で4戸のみとなっており、このご時世にしてはかなり売れ行き好調と言えるでしょう。

近年の武蔵小山駅は、駅前再開発タワマンであるパークシティ武蔵小山ザ・タワーシティタワー武蔵小山が幅を利かせており、一般的な規模の物件はどうしてもインパクトで劣ってしまうところがあるのですが、当物件は「武蔵小山駅徒歩5分ながら目黒区」ということで武蔵小山駅の再開発やいつの時代も人気のパルム商店街の恩恵を最大限享受できるポジションにありながらの目黒区というのが非常に大きな特徴になっていると思います。

もちろん、目黒区であることをどう考えるかは人それぞれだと思いますし、従前の武蔵小山のイメージからすると目黒区を好む方とは趣味嗜好がいまいちフィットしていない印象もなくはないものの、武蔵小山は再開発により以前からの魅力を残しながらも新しさも兼ね備えた街に変貌を遂げているので、「このある種非常に貴重なポジション」にグッとくる方は少なくないのではないでしょうか。

また、敷地西側は都市計画道路補助46号線(今月完成)が実現したことで従前よりも賑やかにはなるでしょうが、再開発が進む駅徒歩5分でありながらそこそこ落ち着きのある住宅街ポジションという点も当物件の魅力の1つになるでしょうね。

ちなみに、通学区の向原小学校は徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-3-16_12-24-8_No-00.png
お部屋は67㎡の3LDK、南西角住戸です。南側の細い道路の向かいには7階建のマンションがありますが、西側はその都市計画道路があることで前建との距離は十分に確保されており、前建も低層建物になるので視界的な圧迫感のない日照良好なポジションになります。

間取りとしては、物件内で最も大きな69㎡よりは幾らか小さいものの、最大級のものになります。

ただ、ファミリーを想定した3LDKでありながら67㎡という小ぶりな設定であり、都市計画道路沿いとは言え上述のように「目黒区の住宅街」なりのニーズは十分にあったと思うので、ちょっと消極的過ぎる印象も受けますね。
※億前後の価格帯は駅前再開発タワマンで相当数消費されてしまったとデベロッパーが考えたがゆえのプランニングなのだと思います。物件属性は全く違いますしこの地にはこの地のニーズがあったような気がしますが…。

角住戸なりに廊下はいっちょ前な長さですし、柱の食い込み具合からしてももう少し気の利いたプランニングを期待したかったところではありますね…。

この面積でももう少し効率的なプランであればLD単体で12畳ぐらい確保出来ていることも少なくなく、少々不安に感じる収納量などを鑑みてももうひと頑張り欲しかった印象ではあるでしょう。

角住戸らしくLDはしっかりとした開口部が二面にある二面採光ですし、バルコニーがL字の大きなタイプになっているのは魅力的なんですけどもね。

坪単価は415万円。ファミリータイプでも上層階などの条件の良いお部屋は坪単価450万円ほどの設定です。ただ、30㎡台のコンパクトプランは同じ2階でも坪単価450万円を優に超えており、物件内では面積が大き目(グロス価格が嵩む)のお部屋ゆえか単価はやや大人しい印象になるでしょうか。
効率性が良いとは言えないプラン面が考慮されてのお値段設定というところもあるのかもしれませんね。

この単価帯ならば70㎡確保しても十分にニーズがあったのではないかと思います。

※コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment