クレヴィア錦糸町ガーデンコースト【大横川のパークサイド×11階建という異端】9階66㎡7,080万円(坪単価354万円)

クレヴィア錦糸町ガーデンコースト。

所在地:東京都墨田区石原4-7-14(地番)
交通:錦糸町駅徒歩12分
用途地域:商業地域、準工業地域
階建・総戸数:11階建、41戸(事業協力者住戸16戸含む)

駅距離は少々あるものの、大横川親水公園のパークサイドとなる魅力的なポジションに誕生する物件です。
事業協力者住戸がわりと多い物件ですが、低層階のコンパクト住戸がほとんどで、分譲住戸は中上層階を中心としたファミリー向けのプランが多くを占めています。

「コースト」と言えばオーストラリアのゴールドコーストであり、コーストは普通は「海岸」などとして使われると思うので大横川でコーストというのは少々違和感があるのですが、印象に残るネーミングであるのは確かですし、実際、この大横川親水公園のパークサイドポジションが非常に魅力的であるのは間違いないでしょう。

2017年には錦糸町駅徒歩9分のところでクリオラベルヴィ錦糸町が分譲されているのですが、その「クリオラベルヴィ」のネーミングからもお分かりのように最大でも50㎡台でしたし、ラグラース押上やメインステージ錦糸町Ⅵなど近年のパークサイドマンションはコンパクト系が多いことからも余計に貴重な存在に感じます。
※実際、大横川親水公園広し、と言えども、パークサイドとなる分譲マンションは非常に限られています。

当物件は敷地面積500㎡ちょっとの小規模物件にはなるものの、東側の大横川親水公園に加え、南側も法恩寺橋児童遊園になっているという点からもそうそうお目にかかれない物件(以下で説明しますが高さ限度的にもひっじょ~に貴重なポジションにあります)であるのは間違いありません。

駅近がとかくもてはやされる時代なのは確かなことです。しかしながら、逆に言うとそこに拘りのない方にとってはかなり魅力的な物件になるのではないでしょうか。

ちなみに、通学区の外手小学校も徒歩11分と少々距離があります。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、北東角住戸です。北側は7階建のOSコンフォート21(都営住宅)で、それを越える当住戸は大横川親水公園一望に加え、スカイツリーを間近に望む特等席でもあります。

当物件の敷地は蔵前橋通り沿いゆえに大半が商業地域になります。一方で、大横川親水公園沿いの大半のエリアは東も西も基本的には準工業地域になっており、このエリアの準工業地域には高さ限度22m指定がなされているので、そのOSコンフォートのようにマンションだと7階建が関の山という感じなのですが、当物件は商業地域内に建てられるがために35m限度の11階建が実現しているという稀有なケースになります。

8~11階は半永久的に眺望が確保されるポジションで、スカイツリー高し!と言えどもここまで間近、かつ、見やすい方角に望めるお部屋は少なく、用途地域(高さ限度)の関係でそれが半永久的に保たれるわけですからこれはなかなか凄いと思います。

さて、肝心の間取りですが、そういった点が考慮され北側にもしっかりとした開口部が施されていますし、無理なくLDを角位置(二面採光)に出来た専有部形状も見事でしょう。

角住戸としては廊下も短い方ではありますし、廊下的な役割も果たすファミリークロークを施すなどの取り組みがなされている点も興味深いプランになります。

ファミリークロークは3.4畳といいつつも洋室2室への動線(廊下)的な役割を果たさねばなりませんので、上手く使わないと収納が足りないということも十分ありうるわけですが、昨今はトランクルーム系サービスが非常に充実していますし、こういったお住まいになる方によって様々な使い方が可能になる柔軟性に富んだプランは良いと思いますね。

洋室3をLDにつなげた2LDK、かつ、洋室2をリビングインの居室にしてしまえば、ファミリークロークは「動線の役割」が不要になるので丸々収納として使うことも可能です。

坪単価は354万円。むろんパークサイドではないのですが、2018年のヴィークコート錦糸町(駅徒歩8分)が平均坪単価約300万円、リビオ錦糸町(駅徒歩15分)が平均坪単価約270万円といったところなので駅徒歩12分の当物件は数字上は強めに映るかもしれません。

しかしながら、上述のようにパークサイドに加えスカイツリービューの特等席となる上層階のこの北東角は相当に特別なポジションであり、そのわりに他のプランとの単価差が大きいかというとそんなことはないので、眺望に重きを置きたい方、スカイツリーが大好きな方にとっては悪くない水準になるのではないでしょうか。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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