クレヴィア南千住リバーサイドツイン【共用廊下からもアクセスできるルーバル】12階73㎡7,588万円(坪単価342万円)

クレヴィア南千住リバーサイドツイン(イースト&ウエスト)。

所在地:東京都荒川区南千住7-146-4(地番)
交通:南千住駅徒歩8~9分(イーストとウエストとで少し差があり、かつ、路線によっても異なります)
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:12階建、32戸×2

道路などを挟んでいない隣接地に誕生するイーストとウエストとで別々になった「2物件」です。

敷地は整形、かつ、普通につながっていますので普通に1棟建(1物件)とした方がエレベーターも1基で済みますし(購入者にとっても管理費がリーズナブルになるなどのメリットもある)、デベロッパーの手間やコストも抑えられた気がするのですが、なぜか2物件になっています。

同様のケースになっていたイニシア田端ツインマークスは当時の記事で書いたように駐車場附置義務条例の影響を考慮した2物件構成だったはずで、近年は車を持つ方が減ったことで駐車場条例を理由に2物件構成とするケースはたまに見かけるのですが、当物件は2物件合わせた総戸数64戸で駐車場は計20台(しかも全て平置というのですから脱帽です!)も用意出来ているので駐車場条例が理由ではないようですね。

当然ながら2棟構成とすることで角住戸率を高めることが出来、この隅田川のリバーサイドポジションの魅力をより高めることが出来ているのも確かですが、それだったら別々の物件にはせずに「1物件の2棟構成」にすればいいだけの話だと思うので謎です…。

なお、ポジションとしては、デュフレ南千住リバーサイドと同じで北側が隅田川となるリバーサイドなのですが、そのデュフレを初めとしてこの界隈の分譲マンションの多くは日光街道沿いになっていますので、日光街道からしっかりと内に入った当物件はそういった点での魅力も高いものと言えます。

通学区の第三端光小学校は大通りを越えることのない徒歩5分という距離感なのも子育てファミリーにとって魅力的な材料になりそうですね。

公式ホームページ
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お部屋はウエストの73㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は10階建のマンションなのでそれを越える高さにあり、隅田川のリバーフロントとなる北~北西にかけての眺望面が大きな魅力になるお部屋です。南方向は隣接こそしていませんが、そう遠くないところに14階建のクレヴィア南千住があり視界面での影響はあります。ただ、日照に関しては申し分ありません。

間取りとしては、最上階住戸ならではの大きなルーバルが最大のポイントになるでしょう。ルーバルは斜線制限の影響(当物件の北側は隅田川なのでそれが理由でルーバルになっているわけではない)で北側に設けられることが多いので、北側であることに希少性はないのですが、隅田川のフロントポジションでのこのルーバルはやっぱり贅沢、かつ、貴重な存在なのは言うまでもないでしょう。

北側ゆえにLDをルーバルに面した位置にすることが出来ていないのはちょっと残念ではあるものの、洋室1経由の他、共用廊下からの動線を確保するという気の利いた設計で、友人などを自宅に呼んだ際にも共用廊下経由で気軽にルーバルを利用できるというのはとっても良いですよね。

2棟建にしたためか南側に加え、西側・北側にもしっかりとした開口部を設けるだけのゆとりのあるプランニングであり、南側にしっかりとした開口部を設けた浴室を配置しているあたりも興味深い点の1つです。

浴室に日照は不要かと思うのでリバービューとなる北側の方が良かったような印象もなくはないですが(笑)。

一方、73㎡、かつ、全体的に効率的な設計が採用されているわりにはLDは11.5畳とそこまで大きい感じではなく、オープンキッチンな感じではないので空間的な広がりが今一つ感じにくそうなのが少し気にはなるものの、収納は充実していますし、差別化要素が盛りだくさんな好感の持てるプランであるのは確かですね。

坪単価は342万円。リバーフロントはもちろんのことそちらに向かって大きなルーバルの付いた貴重なプランですのでこういったお値段設定になるのも致し方ないところでしょうか。ただ、エリア的なことを言えばグロスで7,000万円台中盤というグロスの嵩みは少々気になるところではあるでしょうね。

ワンランク上の80㎡台にするのが難しいのであればいっそのこと70㎡にギリギリ乗せるぐらいにしてさらにグロスの嵩みを抑えた方が良かったような印象もあります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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