バウス目白御留山【おとめ山公園隣接だが、最寄駅は高田馬場】4階90㎡14,490万円(坪単価532万円)

バウス目白御留山。

所在地:東京都新宿区下落合2-292-12(地番)
交通:高田馬場駅徒歩8分、目白駅徒歩11分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、34戸

敷地北側がおとめ山公園に隣接する第一種低層住居専用地域ですので確かに「目白御留山」なのですが、一方で最寄駅が高田馬場駅となるちょっと珍しいポジションです。
高田馬場駅方向からは物件の手前が相馬坂になりそこそこの上り坂にはなるものの、実質的には高田馬場駅の物件という印象が強いでしょう(目白駅からは下り坂でのアクセスになるので、帰り路であれば目白駅を使うのもアリだとは思いますが…)。

なお、傾斜地ゆえの南傾斜のひな壇ポジションにはなるのですが、新目白通り沿い(手前)には15階建の高田馬場デュープレックスがあるので、広域での視界抜けが望める感じではないですし(隙間や斜め方向には望めますが…)、おとめ山公園は北側になりますので、ドレッセ目白近衛町プレゼンスやグランドヒルズ目白御留山のような南に公園を望む物件とは少々異なる印象にはなってしまいます。

また、先日のプラウド高田馬場の記事でも言及したようにさかえ通りのアプローチはお世辞にも良いものではなく、当物件周辺の第一種低層住居専用地域の落ち着いた雰囲気とのギャップも少々違和感がありますね。

プラウドは物件名が「高田馬場」となって当然の立地ですのでそういったギャップは小さかったのですが、価格面ではそのような立地条件とのギャップを少なからず感じたわけで当物件もそのあたりがポイントの1つになるのかなと。

なお、通学区の落合第四小学校と落合中学校が至近という点は魅力の1つになるはずですが、このような属性・価格帯の物件を選ぶ方は「小学校から私立へ」と考える方も少なくないようには思います。

公式ホームページ
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お部屋は90㎡の3LDK、南西角住戸です。上述のように新目白通り沿いにはそこそこの高さのある建物が並んでいるのですが、前建は南側がこども園、南西方向が幼稚園、西側が小学校といずれも低層になるので南傾斜のひな壇ポジションの最上階に位置する当住戸からの視界は良好なものになります。

間取りは物件内で最大ではないものの、そのような条件の良いポジションなりのしっかりとした大きさが確保されたものでおとめ山公園隣接の一低物件という意味でも相応しい印象のあるものになります。

ただ、面積帯・価格帯のわりにプランニングが「カジュアル」な印象があるのも確かですね。
このクラスの角住戸ながら洋室3室中2室だけでなく洗面所までもリビングインになったある種今時(?)なプランニングなのです。

リビングインを増やしたことで角住戸ながら廊下はかなりコンパクトに収まっており効率性という意味では評価出来るプランなのですが、90㎡ある3LDKですからもう少し「いい意味でゆとりのある設計」の方が良かった気がします。

視界良好なポジションながら全体的に開口部も地味ですし、もう少し角住戸らしい華や色気といったものもあって欲しかったですね。

坪単価は532万円。準工エリアで9階建のプラウドの上層階ファミリープランと大差のない水準です。立地の格で言えばこちらが上回っていると思いますが、近年はどちらかと言うと「高台or低地」よりも「駅近or駅遠」の方がモノを言う時代ですので、大きな違和感はないでしょう(※ちなみにここの販売代理は野村不動産アーバンネットです…)。

なお、パークナード目白御留山の最上階角住戸(南面がおとめ山公園となる特等席)の坪単価約700万円に比べれば遥かに安いのですが、上述のようにこちらは実質高田馬場駅の物件という印象ですし南面がおとめ山公園になるか否かは非常に大きなインパクトを与える事象ですので同列で語ることは出来ないと思います。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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