バウス目白御留山【効率性には欠けるが90㎡プランよりも角住戸感？】2階75㎡9,380万円（坪単価411万円）

続けて、バウス目白御留山。

設計はファーストコーポレーションといしばし設計、施工はファーストコーポレーション、デザイン監修は西山建築デザイン事務所です。

プラウド千代田淡路町やプラウド神楽坂マークスなどプラウドシリーズでの実績が特に光る西山氏のデザインは、御留山エリアなりの重厚さと繊細さを両立させた手の込んだデザインで、おとめ山公園の緑との相性も良いですね。

総戸数34戸とは言え平均専有面積で80㎡程度はあろう物件ですので、もう少しエントランス周りのスケール感が欲しかった印象ではあるものの、大きな違和感まではないでしょうか。

なお、傾斜地ゆえに建築基準法上は「地上3階地下1階建」の表記になっているのですが、南傾斜地ゆえに最下階（地下1階。エントランスフロア）でも一般的なフラットな地のグラウンドレベルのお部屋（要するに普通の1階住戸）よりも前建の影響が小さくなっています。

前回のバウス目白御留山。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、北西角住戸です。北側はおとめ山公園の木々が生い茂るポジションなのですが、南傾斜地でありおとめ山公園側は一段高い土地になります。
そのためこの2階住戸（建築基準法上の1階住戸）の北側は擁壁になるのですが、西側は落合第四小学校の校庭になるので視界的には悪いものではありません。子供の声が気になる方には向きませんが…。

間取りは先ほどのプランと一転してオーソドックスな70㎡台の3LDKになります。

先ほどのプランと比べると大分小さくなる一方で、先ほどのプランとは異なり角住戸らしくかなりしっかりと廊下が確保されたプランになるのでこちらはむしろ効率性の悪さが気になってしまいますね。

LD表記上は13畳なのですが、入口付近には実質的な廊下部分がかなり大きく混入しているので畳数表記ほどの大きさを感じづらい可能性があります。

一方、L字型のキッチンやキッチンから洗面所に直接入れる動線を備えている点は非常に魅力的な点になると思います。

坪単価は411万円。日照はもちろん視界抜けも出てくる南向きの同階中住戸と大きな差のない水準になっており、もう少し控えめでもおかしくなかった印象にはなりますな。
ちなみに、当住戸よりも囲まれ感がありましたが、パークナード目白御留山のノン南向きは坪単価400万円を切る水準になっていました。

プラウド高田馬場のようにコンパクトプラン向きの立地であればコンパクトプランを多くすることで平均単価を上げることが出来ますが、この立地条件でのコンパクトは難しいはずで、そういったお部屋で平均単価を伸ばすことが出来ないのはデベロッパーにとってややつらいところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数34戸ながらディスポーザーが付いているのはさすがと言ったところでしょうか。食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明などそれ以外も充実しています。
ちなみに、パークナードにはあったビルトインエアコンはありませんが、一方でパークナードにはディスポーザーがなかったので優劣をつけられる感じではないでしょう。

管理費は308円/㎡。ディスポーザーは付いていますが、外廊下ということもあり総戸数34戸ということを考えればまずまずの水準と言えると思います。

駐車場は全11台で機械式になります。

※コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。