リビオつつじヶ丘タワーレジデンス【17階建でもエリア最高層×免震構造】12階78㎡8,318万円(坪単価351万円)

リビオつつじヶ丘タワーレジデンス。

所在地:東京都調布市東つつじヶ丘1-3-3(地番)
交通:つつじヶ丘駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:17階建、105戸(非分譲住戸36戸含む。他店舗等(区画数未定))

17階建総戸数105戸はタワマンと呼ぶには少々物足りない階建・総戸数ではあるものの、つつじヶ丘はスケールのあるマンションが非常に少ないエリアですし、そもそもマンションに限らず当物件がつつじヶ丘駅周辺では最も高い建物になるという点で強調できる物件になります(これまでは15階建のザ・パークハウスつつじヶ丘が最も高かったはず)。

エリア最高峰の物件ということを加味してか17階建ながらも免震構造を採用、また、商業一体複合開発プロジェクトという点も大きなポイントと言えるでしょう。

商業棟は2階建の小さなものですし、全体としてけしてスケールの大きな物件ではないので「商業一体複合開発プロジェクト」というと少々大袈裟な印象があるのは否定しませんが、つつじヶ丘駅には総戸数100戸超の分譲マンションですら存在しておらず(仙川寄りにプラウドシティ仙川があるぐらい)、このエリアに限って言えばかなり特徴的な物件であることは間違いないでしょうね。

子育て世代にとっては通学区の滝坂小学校が目の前というのも大きな魅力になるはずです。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の3LDK、南西角住戸です。目の前が線路や駅になるポジションであり駅前物件ゆえの賑やかさは不可避ではあるものの(二重サッシが採用されているので少なくとも窓を閉めている限りは問題ないでしょう)、いずれの方角も非常に広域での視界抜けが得られるポジションで、高い建物がほとんどないつつじヶ丘駅ならではの魅力を感じることが出来るポジションです。特に冬場などの空気が澄み切った日の富士山ビューが魅力的でしょうね。

間取りは、80㎡に満たないながらも12~17階のみに設けられた物件内で最も大きなものとなっており、日鉄興和不動産らしい”現実的”なプランニングという印象です。

柱の食い込みがかなり気になる設計ではあるものの、玄関は西側の結構深い位置(西寄りということ)に設けられており、タワマンの角住戸にありがちな「(間取り図の)北東頂点部に玄関のあるケース」などと比べると廊下が効率的に出来ている点は評価出来るでしょう。

一方、南側の柱(及び梁)のラインが思い切り室内側にあることで洋室3の引き戸の方立てが異常なほど大きなものになってしまっており、「タワー」を名乗るのであればもう少し気の利いた設計であって欲しかった印象ではありますね。

タワー(タワマン)らしさを強調するという意味ではこういった条件の良い角住戸には片面だけでもダイレクトサッシを導入しても良かった気がしますし、ライバルらしいライバルが存在しないためなのか少々勿体なく感じる部分はあります。

最大天井高は2.45mと低め、また、このプランはせっかく眺望に優れたポジションなのにバルコニー手摺の大半が曇りガラスというのも…。

坪単価は351万円。12~17階の高層階のみに存在している目玉的なプランの1つで、ファミリータイプの中では上限に近い単価設定になるお部屋です(グロスの嵩まない30㎡台は低層階でもこの水準を超えています)。

そのようにつつじヶ丘駅ではこの物件に並ぶような存在がありませんので、価格の妥当性を探るのは困難なのですが、昨年分譲されたパークホームズ西つつじヶ丘の駅徒歩5分で平均坪単価約270万円(ファミリータイプ物件)と比べると当物件の320~330万円(ファミリータイプの平均)を高く感じる方は多いかもしれません。

"駅直結"だったり"30階建総戸数200戸超などのランドマーク性の高い”物件だったならば320~330万円はこのご時世むしろ安いぐらいに感じる水準ではあるものの、当物件はそこまでの存在ではないので余計に判断が難しいところではあるでしょうね。

同じ駅徒歩2分で言うと2012年にザ・パークハウスつつじヶ丘が平均坪単価約260万円で分譲されており、今と比べ非常にマンションが安かった2012年からの2~3割の上昇であればおかしな水準でないことは確かですが…。。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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