プラウドタワー金町【小ぶりでもヴィナシスにはないものを持った物件】11階74㎡6,918万円(坪単価311万円)

プラウドタワー金町。

所在地:東京都葛飾区金町6-7000(地番)
交通:金町駅徒歩1分、京成金町駅徒歩1分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上21階地下1階建、190戸(非分譲19戸含む)

誰もが認めるであろう金町駅のランドマークタワーヴィナシス金町タワーレジデンスの41階建476戸と比べてしまうとかなりスケールが小さく感じはするものの、それを隠すように金町駅側に位置した金町駅と京成金町駅の両駅徒歩1分(マンションエントランスは敷地南側になるので徒歩2分)ということでそれだけでも一矢報いた感じにはなるでしょう。

そのように南口ロータリーの本当に目の前に誕生する物件である上、低層部には商業施設(ベルトーレ金町)や複合公益施設の誘致を予定、さらに、東京理科大学との協働による駅前広場の整備等を計画するなど、行政や教育機関との連携を図った物件という点も特筆すべき点になるでしょうね。

ヴィナシスは既に築10年以上、また、後発の北口で進行中の東金町一丁目西地区第一種市街地再開発はまだまだ時間がかかりますのでこのエリアで新築(もしくは築浅)をお探しの方にとっては非常に魅力的に映る物件なのは間違いないところです。

ただ、それだけではないのがプラウドらしいところでしょうか。
葛飾区では「内廊下×免震」は初になりますし、タワマンとしては小規模でもしっかりと違いを出せた物件になります。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件の低層部はそのように商業施設等が入るフロアで住宅部分に比べ階高が高くなっているので、一般的なマンションの14階相当ぐらいの高さがあります。ただ、南~南東にかけてその41階建のヴィナシスの影響をモロに被るポジションであり、一般的に日照的に人気になることが多い南東角の面影は薄いですね。

この階だと当物件のタワーパーキングやさらに東側のビルを越えてはきますが、江戸川の流れがいい感じに見えてくるほどの高さではありません。

間取りは、このプランに限ったことではないのですが、柱がなかなかキテますね…。
外観からお分かりのようにフルバルコニーな物件で、全方位にしっかりとしたバルコニーが設けられているにもかかわらずなぜにこうなってしまうのか。

柱の食い込みによる面積消費に加え居室形状もかなり歪で、それなりに立派なお値段の物件であることを考えるともう少し配慮があってしかるべきだった印象ではありますね。

一方、全方位に住戸が設けられたタワマンの角住戸ながら玄関位置が良好なプランで、効率性及びプライバシー面どちらも申し分のない玄関廊下周りの設計は評価出来る点でしょう。

収納はウォークインタイプのものがなく若干少なめな印象ではあるものの、LDの入口付近のデッドスペースも小さいですし、柱の食い込みによるところを除けば上手にまとまった印象のあるプランですね。

なお、天井高は2.6mとタワマンの中でも高めですが、窓際の下り天高は2.1m弱で、サッシ高もそれより少し高いぐらいですのでタワマンとしては一般的なものになります。

ちなみに、最上階だけは最大天井高・下り天井高共に20cmほど高くなっており、かなり魅力的なものとなっています。

坪単価は311万円。最上階の南東角、前建の影響のない南西角は同フロアでも坪単価340万円超の設定ですので、ヴィナシスによる影響が考慮された水準です。

駅徒歩10分で分譲中のシティテラス金町の比較的条件の良いお部屋(視界・日照は良好だが線路沿い)で坪単価250万円といったところですので、眺望的な魅力はなくとも日照に関しては南西方向などから得られますし、駅前の最前席ポジションの角住戸がこの水準ならば現実的なお値段設定と言えるでしょうね。

このエリアのこのポジション(眺望が得られる感じではない)で80㎡超となるとグロス的に若干のミスマッチがありそうですが、こういった73~74㎡の7,000万円前後というのはかなり絶妙な設定だと思います。第1期で105戸を販売するだけのことはある上手いプランニングでしょう。

ちなみに、当物件の最高単価となる最上階南西角は坪単価402万円と流石に400万円を超えてはくるものの、最上階と言ってもヴィナシスよりも遥かに低い21階、しかも100㎡超などの突出したプレミアムプランという位置づけにもなっていない(中高層階と面積・プラン自体は同じ。ただ、天高が高い)ことから坪単価は突出した水準にはなっていません。ただ、そのように天井高2.8mとなるだけでワンランク上のプレミア感が出てきますので、特に中住戸などの坪単価330万円ほどの最上階住戸はかなり魅力的だと思いますね。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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