シティハウス下目黒【80㎡未満ではズバ抜けた収納力】4階79㎡10,200万円(坪単価425万円)

シティハウス下目黒。

所在地:東京都目黒区下目黒6-1007-1他(地番)
交通:武蔵小山駅徒歩15分、学芸大学駅徒歩17分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上4階地下1階建、195戸

シティテラス下目黒から少し西に向かった以前は東京学園のあった約8,500㎡の大きな敷地に誕生する物件です。

同じ第一種低層住居専用地域ポジションでの総戸数175戸だったシティテラスよりもさらに多い総戸数195戸という規模で、この下目黒4~6丁目にかけてわりと広域に広がる一低エリア内でも総戸数100戸超を有しているのはこの2物件だけになります。

シティテラス同様に駅距離はかなりありますが、バスやタクシーなどを利用するのが当たり前な感覚の方が興味を持つ物件になるのだと思いますし、林試の森公園が徒歩5分となる落ち着きのあるポジションやはりこのエリアならではの魅力になってくると思います。

公式ホームページ
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お部屋はA棟の79㎡の3LDK、北西角住戸です。建築基準法上は3階住戸に該当するお部屋で最上階ではないのですが、敷地北西頂点部に位置したプランで、両面共に接道、かつ、向かいの建物はいずれの方角も戸建などの低層になることから視界抜けも望める申し分のないポジションです。

敷地南端に位置したB棟は南向きですので日照面ではどうしても劣りはするものの、南側は不動小学校の校舎により視界を妨げられてしまうので少なくとも視界面においては物件内でかなり魅力的なポジションということになります。

間取りは、そういった”微妙な南面条件”も影響してか北西角ながら物件内では大き目(数としては少ないが当物件には100㎡超のプランもある)のプランになっています。

どうせこのぐらいの面積帯を心掛けるのであれば80㎡に乗せた方が良かった印象ではあるものの、近年は基本的にせせこましいプランニングをすることの多い住友不動産の物件ということを考えると多少なりとも立地条件等を加味した印象ではあるのかなと。

まぁ、LDの入口ドアはシティタワー駒沢大学に代表されるような非常に住不物件らしい詐欺的な設計になっているのは気になりますが…。

角住戸ということを考えればその入口付近の実質的な廊下部分を含めても廊下が長過ぎるというほどではないものの、LDは表記の12.8畳よりもかなり狭く感じるでしょうし、洗面浴室はこの位置ながらもリビングインという破天荒な設計になっている点は注意が必要でしょうね。

なお、そのようにLDはかなり手狭に感じることが予想されますが、柱の影響もほぼ排除されていますし、全体として効率性が悪い印象はありません。79㎡という専有面積からすると収納が異常なほどに充実したプランでもあり、収納を重視したい方、普段は洋室2をLDにつなげて2LDK的に使うという方にはなかなか魅力的なプランということになるでしょう。

坪単価は425万円。南向きではないものの、上述のように当物件の南向きは視界面が今一つであり、"物件内では条件良いポジション"なりにいいお値段になっています。

類似物件のシティテラス下目黒は2012年という非常にマンション価格の安かった時期の分譲だったので平均坪単価約310万円は比べるべくもない水準ではあるものの、近年この林試の森公園の北側エリアではサンクレイドル目黒林試の森ユニーブル下目黒が分譲されており、そちらの方がまだ参考になりやすいと思います。

サンクレイドルの平均坪単価は約410万円とかなり高かったのですが、こういったファミリータイプはなくコンパクトプランばかりだったことが強く影響しており、ファミリータイプのあったユニーブルの約375万円が比較対象として最も適切ではあるでしょう。

ただ、ユニーブルはユニーブルでエリア内でも非常に貴重な敷地南面が林試の森公園に面したポジションである一方で、ブランド力や知名度に欠ける面が影響してか林試の森公園向きのお部屋も案外目に優しい水準でしたので、それだけを持って当物件を割高というのも何か違う気はします。

当物件は、上述のようにエリア内では一際存在感を放つスケール感を有したブランド物件になりますし、平均で400万円ほどになると思われる水準(住友不動産や市況や売れ行きによってこまめに価格を変更するので、「平均」は変動する可能性があります)は、まずまず妥当な範囲内という印象ではありますね。

ちなみに、当物件は来年6月完成予定、かつ、第1期は31戸ということで住友不動産にしちゃ「まともなタイミング」「まともな戸数」での供給になるようです(笑)。
今後、コロナショックの影響を住友不動産がどのように見据え、どのように対応していくのか非常に興味深いところですね。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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