セイガステージ浅草ザ・グレース【隅田川がほど近い開放感】9階60㎡5,278万円(坪単価290万円)

セイガステージ浅草ザ・グレース。

所在地:東京都台東区今戸2-104-2他(地番)
交通:浅草駅徒歩15分(東京メトロ・東武)
用途地域:近隣商業地域、商業地域
階建・総戸数:11階建、27戸

東浅草1丁目のザ・レジデンスと共にツインプロジェクトとして分譲される物件で、駅距離は結構あるものの、こちらは隅田川のリバーサイド(主にスポーツセンター)が目と鼻の先になるわりと開放感の高いポジションですね。

周囲はほとんど高い建物のないエリアなので東側や南側に開口部のあるお部屋からは隅田川の流れや花火大会が望めるという点でも魅力的な物件になります。

なお、通学区の石浜小学校は徒歩8分の距離感になります。

設計はクレオ、施工は白石建設で、ザ・レジデンスと共通しています。

総戸数27戸の小規模物件ですので、とりわけスケールを感じることはありませんが、北側道路からわりとセットバックした位置にエントランスを設けたことでエントランス前にゆとりを感じることが出来るのは良い材料、また、外観もなかなか特徴的ではありますね。

以下のプランをご覧いただくとお分かりのように各プランはバルコニーの凹凸が目立つものになっており、そのバルコニーの凹凸が外観デザイン上も大きなポイントになっています。

バルコニー手摺はガラス手摺が中心、かつ、バルコニー隣のダイレクトサッシ部分も足元から梁下までの高さのあるものになっており、全体としてガラス面が目立つデザインなので洗練された印象になりますね。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の3LDK、北西角住戸です。北側・西側共に低層建物がほとんどのエリアなのでこの上層階住戸からは視界抜けが望めます。
ただ、この住戸の東側には別のプランがあり、当物件の大きな魅力であるはずの隅田川の花火大会ビューは残念ながら望めません。

こういった立地条件の物件だと屋上に共用テラスが設けられていることが多いのですが、当物件の屋上テラスは最上階南西角住戸のバルコニーから行き来出来る専用テラスになっているため、そういった意味でもちょっと残念ですね。

間取りとしては、60㎡にギリギリ乗せたいわゆる狭小3LDKになります(ちなみに、その最上階専用テラス付住戸もほぼ同じ面積)。

上述のように外観デザイン上は良い影響を与えてくれる凹凸バルコニーではありますが、フルバルコニーでないがゆえに柱の食い込みが顕著な設計で、3LDKとしてはギリギリの大きさであるのは間違いないところです。

ただ一方で、角住戸ながら玄関廊下を一直線としたことで廊下は最低限の長さになっていますし(微妙にクランクしておりプライバシー面で配慮しているのもいいですね)、玄関前には門扉付の大きなポーチがあるのでそこいらへんを有効活用することで面積の小ささをカバーできている部分はあるでしょうね。

この面積ならば仕方のないところではあるものの浴室は1418ではなく1317になります。

坪単価は290万円。住戸内からはもちろんのこと屋上の専用テラスを独り占めできる最上階の南の角住戸が坪単価325万円という水準なので、日照や眺望(花火大会)を考えるともう少し差があるべきと思います。

こういった中小デベロッパー物件の条件の良いお部屋の単価が伸びづらいのはここに限ったことではないので、別に珍しいことではないものの、1フロア3戸の中でも日照・視界的に最も劣るところがありますので、そういった点からももう少し目に優しい水準であるべき印象にはなりますね。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーがないのは当然でしょう。ただ、水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターもないのは残念ですね。食洗機は付いています。

管理費は230円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですがスケールメリットの得られない小規模物件ですので悪い水準ではないでしょう。

駐車場は身障者用の平置1台のみになります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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