旭化成渋谷二丁目プロジェクト【表参道・渋谷、両駅徒歩7~8分】10階70㎡13,238万円(坪単価622万円)

(仮称)渋谷二丁目プロジェクト。

所在地:東京都渋谷区渋谷2-2-16他(地番)
交通:表参道駅徒歩7分(6~22時のB1出口)、渋谷駅徒歩8~12分(路線による)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上14階地下1階建、47戸(非分譲住戸27戸含む。他店舗2戸)

旭化成の十八番である建替プロジェクトで地権者住戸の数がかなり多くなっています。地権者住戸率が高くその兼ね合いでマンション名が未だ決まっていないようですね。
一昔前ならば「アトラス表参道」でいいのでしょうが、昨今の再開発で「渋谷」ブランドが高まっていると思うので悩ましいところでしょうね。「渋谷表参道」はおかしいと思いますし…。

なお、従前の三信マンションは7階建でしたのでかなり高さを出せてはいるものの、それでも当物件の容積率は約470%と都心の商業地域としてはそこまで高いわけではなく(建蔽率も50%未満とかなり低い)、分譲床はそれほど確保出来なかったようです。

ただ、そうであるがゆえに分譲戸数はわずか20戸しかありませんし、分譲マンションの供給が非常に限られているエリアにあるのでそういった意味での希少性は小さくないですね。

ポジションとしては青山通りからしっかりと内に入ったポジションで渋谷駅や表参道駅からほどよく離れたビル街という感じなのでわりと落ち着きはあります。
しかしながら、内に入った分、周囲は道路が細いですし、青山パークタワー渋谷アインスなどの大規模物件のある渋谷一丁目のようなゆとりや華やかさみたいなものを感じにくいエリアなのはちょっと残念なところにはなるでしょうか。
今を時めく渋谷駅徒歩8分の地でそれを言うのは贅沢というものなのでしょうが…。

桜丘の再開発エリアもそこそこ近いポジションですし、渋谷駅と共に表参道エリアが近いという点もやはり大きな魅力になるでしょう。広大な青学の敷地の影響もあり渋谷駅と表参道駅の両駅がこのぐらいの距離感にあるポジションの物件は非常に貴重なのです。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。南東側には同じ14階建のファミール表参道ベルファースがあり、上層階でも視界が妨げられます。東方向は前建を越えはしますが、そう遠くないところに青学の背の高い15号館があるので上層階ながらあまり条件の良いポジションとは言えません。

間取りはかなり個性的です。
南東面が塞がれることに配慮したと思われるプランニングで、特にLD周りに特徴がありますね。

これだけ凸な位置に配置しておきながら開口部が小さ過ぎ…とは思ってしまいますが、柱はわりと頑張ってアウトフレームしていますし、LDからバルコニーに出られる設計になっているのも悪くありません。

ベッドルーム2の形が悪い、ベッドルーム3の引き戸の開きが中途半端など、もうひと頑張り欲しかったところもありはするものの、玄関廊下はプライバシー面に配慮しつつわりと上手いこと纏まっている印象ですし、収納量や居室畳数などにも違和感はないでしょう。

坪単価は622万円。30~50㎡台中心の物件における「グロスの嵩む70㎡台」、また、上層階ながら周囲の建物の影響が大きいポジションということもあり物件内では平均的な水準にとどまっています。

渋谷駅の東口側では近年分譲マンションの供給実績がなく(ワンルーム投資マンション除くと直近は2013年のプレミスト渋谷宮益坂で平均坪単価約480万円)、参考になりそうなのは駅西の宇田川町の渋谷駅徒歩6分の地で昨年分譲されたザ・パークハウスアーバンス渋谷、もしくは青学の東側六本木通りから少しだけ内に入ったポジションに2016年に分譲されたグランドメゾン表参道ぐらいだと思います。

ザ・パークハウスアーバンス渋谷には70㎡台はなかったのですが、平均坪単価は約570万円ほど、一方で平均専有面積90㎡近いゆとりあるプランニングがなされたグランドメゾン表参道は平均坪単価約595万円ということで、平均で言うとこの物件が最も高くなりますね。

上述のように渋谷駅と表参道駅の両駅が使いやすい珍しいポジションではあるものの、物件周辺がとりわけ魅力的な環境なわけではないので気持ち高めな印象にはなるでしょうか。
まぁ、分譲住戸はたったの20戸ですし、コンパクト住戸が多くグロスが嵩んでいるお部屋も少ないのでデベロッパー側からしたら「気持ち強いぐらい」がちょうど良いのだと思いますが、「投資ニーズを呼び込む立地」という意味でもこのコロナショックは当物件にとっては特に痛手でしょうね。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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