旭化成渋谷二丁目プロジェクト【空地率の高い魅力的なランドプラン】8階39㎡7,298万円(坪単価615万円)

続けて、(仮称)渋谷二丁目プロジェクト。

設計はアーキサイトメビウス、施工は福田組です。

1枚1枚表情が異なるタイル使いとグリッドラインを際立たせた外観もアーキサイトメビウスらしい洗練されたものですが、最大の特徴となるのはやはり奥行のあるエントランスアプローチでしょうか。

2区画ある店舗との兼ね合いもありはするものの、いわゆる旗竿地などではないのでこのような奥行のあるアプローチ設計は独特なものと言って良いでしょう。

アプローチ沿いには植栽も施されますし、その先に現れるアーキサイトメビウスらしい瀟洒なデザインのエントランスをより一層惹きたてています。

前回の記事で書いたように建蔽率が5割を切った商業地域(建蔽率80%)としては珍しいほどゆとりあるランドプランが採用された物件で、敷地西側店舗前となる植栽などのあるスペースもかなりゆとりを感じますね。
角地部分にこれだけのゆとりあるスペースが施されると周囲の雰囲気はかなり変わるでしょうね。

なお、大きな物件ではないのでエントランスデザインはシンプルなものなのですが、ガラスと石を中心に構成されたそのデザインはやはり洗練されたもので素敵ですね。

ネクストアーキテクト&アソシエイツによる個性的、かつ、素敵なデザインだったアトラス渋谷公園通りほど尖ったデザインではないものの、マンション価格が非常に高額な時代に分譲されるだけあってこちらの方が高級感を意識している印象ではありますね。

前回の渋谷二丁目プロジェクト

公式ホームページ
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お部屋は39㎡の1LDK、南西向き中住戸です。南西方向は接道していますし、このお部屋は道路の向かいの建物を越えるぐらいの高さにあるので、日照だけでなく視界面も良好なお部屋になります。

販売上のグロスの嵩みなどを考慮してのものでもあるのでしょうが、日照面を考えるとこういった南西向きにさっきのような70㎡台のプランを設けた方が良かったような印象があるのも確かです。

間取りは柱がきれいにアウトフレーム化されたお手本のような整形の1LDKプランになります。面積帯のわりにはスパンもしっかりとしている方ですね。

柱の影響でスパンのわりには開口部が確保出来ていないものの、スパンがあることで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短くなり、廊下を効率的に出来ているというメリットもあります。

この面積帯にしてはかなり大きなLDK12.5畳は効率性あってのものでしょう。
トイレ一体型の洗面浴室がかなりゆとりある設計になっていることも影響してか収納は少ないですが…。

坪単価は615万円。賃料は昨今の賃料高騰を加味してもせいぜい22~24万円(坪賃料2万円いくかいかないか)で表面利回りで4%すら行かないので、投資賃貸に見合うような水準ではありません。ただ、立地に加え日照面にも重きを置きたい実需の方であれば検討に足りるお値段設定ではあるでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコン、そしてカウンターなどに天然石を用いた浴室など単価なりの違和感のないものです。

管理費は344円/㎡。小ぶりなスケールながらディスポーザー付、かつ、内廊下設計ですので悪くないですね。
こういった建替プロジェクトの場合、従前のマンションの管理会社がそのままというケースも少なくありませんが(その方が管理費が抑えられることが多い)、この物件はデベロッパーグループの旭化成不動産コミュニティになっています。

駐車場は全10台で機械式になります。

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