オープンレジデンシア中野ステーションサイド【再開発に寄り添う駅前ポジション】59㎡8,750万円(坪単価491万円)

オープンレジデンシア中野ステーションサイド。

所在地:東京都中野区中野2-102-11(地番)
交通:中野駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、46戸(うち店舗1戸)

南口の中野二丁目地区市街地再開発エリア(2024年完成予定)に寄り添う稀有なポジションで、中野ツインマークタワーと同じ駅徒歩2分ではありますが、こちらの方が駅に近く過去36年間で最も中野駅に近い分譲マンションという点でも注目出来る物件になります。

総戸数46戸とは言え、敷地面積は約350㎡、延床面積でも2,200㎡ほどのオプレジらしいかなりの小規模物件になりますので、兎にも角にも「立地」という物件にはなるでしょう。

ただ、単に駅や再開発エリアに近いだけでなく、駅前ながら中野通りに面していないですし、線路から離れているあたりも魅力の一つになるでしょうね。

設計は長谷建築設計事務所、施工は建研です。
オプレジお馴染みの長谷建築設計事務所によるデザインはシックなトーンを採用しており、小規模物件ながらそれなりに高級感を意識したものと言えるでしょう。

非常に細かな点ではあるものの、階間バルコニー下部に設けられたホワイトのラインがところどころ二重(凹凸を施しているので立体感がある)になっているあたりが特にいい味を出していると思います。

駅前物件ということもあり1階の大部分には店舗が入るので、エントランス周りは一般的なこの規模の物件よりもさらにコンパクトな印象ではあるものの、エントランス前の空間はわりとゆとりがありますね。

公式ホームページ
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お部屋は59㎡の2LDK、南西角住戸です。駅前でありながらもこの上層階住戸からはいずれの方角も前建を越えてくるので圧迫感はなく視界・日照的にも悪くないポジションになります。
再開発の進行に伴い駅前は今後も頻繁に建替などが行われると思うので、将来的な保証はありませんが、この上層階住戸であれば日照が妨げられる可能性は高くはなさそうです。

ただ、間取りはかなりキテますね…。
南北の間口が狭い敷地形状ながら西側が接道している点などを加味したのか全戸西向きの設計で、戸あたりのスパンはかなりのナロー具合です。

オプレジですので驚きまではないものの、柱の位置もひどいもので(ベッドルーム1のギロチン具合も凄い…)、もう本当にとかく「立地」な物件なのでしょうね。

キッチンはL字型で悪くはありませんが、収納がヤバイくらい少ないのも気になります。汗

59㎡は2LDKとしてはむしろ大きな方であり、LD単体で12畳超(入口ドアの位置がひどく、実質的にはかなり小さくなることに注意)などのしっかりとした畳数が確保出来ていることを考えると収納はもっと増やせたはずですが…。

玄関廊下はコンパクトながら広がりのある設計になっている点は良いでしょう。

坪単価は491万円。北口徒歩5分のグランツオーベル中野の50㎡台が平均坪単価400万円台前半から中盤といったところなので、大きな違和感のある水準ではありません(グランツオーベルは駅徒歩5分ながら落ち着きのあるポジションであり、そういった点も少なからず付加価値になっています)。

ただ、再開発タワマンは殿様商売の住友不動産によるものとは言え、今後のコロナショックによる影響は確実にあると思っており、この水準を上回る「下限(低層階)での500万円超」は普通ならば難しい印象なので、このタイミングでこの単価に手を出すのはかなりのリスクが伴うように思います。

ちなみに当物件は28㎡からありますが、28㎡の低層階が坪単価500万円ほどで、50㎡台との差が小さいことからも50㎡台は強めの印象があります。もっとグロスの嵩みが考慮された単価設定でもおかしくなかったでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありません。ただ、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗器などは付いており大きな違和感はないでしょう。

間取り図上は表示がありませんが、床暖房も付いています。

管理費は348円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので小規模ゆえに高めではあるものの、このスケールだとありがちな水準です。

駐車場は来客用含む2台になります。

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