プレシス北浦和ディアラ【全戸30㎡台の偏りあるプランニング】11階35㎡3,220万円(坪単価302万円)

プレシス北浦和ディアラ。

所在地:埼玉県さいたま市浦和区北浦和3-49-2他(地番)
交通:北浦和駅徒歩3分、浦和駅徒歩27分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、55戸

一建設は2017年に同じ北浦和駅徒歩3分でプレシス浦和常盤ヴィアラを分譲しており、ネーミングやプランニング的にもそれに近いものになるようです。

ヴィアラは常盤3丁目でしたので駅の北側になる当物件とは学区面での違いがあるものの、こちらもヴィアラも30㎡台中心のコンパクト物件になるので、あまり関係なさそうです。

プレシスシリーズは基本的にファミリー向けの物件が多いので少々コンパクトに傾倒し過ぎな印象ではあるものの、どちらも線路が近いポジションになりますし、駅徒歩3分ということを考えればこのご時世このようなプラン設定になることに驚きまではないでしょうね。

当物件は30㎡台中心どころか30~35㎡のみの設定であり、20~50㎡台で構成された本駒込駅徒歩2分のプレシス本駒込よりもさらに極端なプランニングですので、この狭い面積帯で55戸という戸数は捌くのは結構大変そうな印象ではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、南西角住戸です。この物件のある駅北のエリアは他の方角に比べマンションなどの高い建物が少なく北浦和駅徒歩3分の立地の中では周囲の建物の影響を受けにくいポジションです。南側には7階建のマンション(その手前はマンションの青空駐車場)があるものの、当上層階からは南側・西側共に視界抜けを得ることが出来ますね。
今後はこちら側も開発が進みドミノ現象が起こりかねませんので油断は大敵ですし、抜けがある分西側ほど近いところを走る線路の影響をダイレクトに受けてしまうという欠点もありますが…。

間取りはこれでも物件内で最も大きなものになります。
都心の駅近物件などではないわけですし、日照的にも良好なポジションですので、プレシスらしい2LDK(40~50㎡台)~3LDK(50~60㎡台)などがあっても良かった気はしますよね。

この面積帯だとウィルレーナ浦和常盤とモロに被ってますし、プレシスらしい狭小ファミリータイプのニーズもあったと思うんですけどもね。

そんな小さ目の1LDKなのですが、洋室の引き戸が扉4枚分開け放てる設計になっているのは非常に良いですね。連窓サッシこそ採用されていないものの、方立ても小さめですし、広々ワンルームとして違和感少なく使えるのは非常に良い材料になります。

坪単価は302万円。上述のようにほぼ同じ面積帯で構成された物件ですし、低層階の条件もけして悪いものではないので本来ならばそれほど単価差は生じないはずなのですが、中には坪単価250万円ほどのものもあり、「パンダ」との差はそれなりにありますね。

面積レンジの幅があったり、プランバリエーションが豊富だったりということであれば同面積のお部屋でここまで価格差(単価差)が生じることはなかったかもしれません。

まぁ、ファミリータイプ中心のブリリア北浦和の平均坪単価が約260万円ということからもお分かりのように、グロスが嵩むファミリータイプだとここまで単価が伸びることはないわけで、デベロッパーとしてはこのぐらいのパンダ部屋を設けること自体何ら問題ないはずですね。

ちなみに、当物件は全戸コンパクトゆえに実現したランドプランも魅力の1つになってきます(次の記事で言及します)。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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