プレシス北浦和ディアラ【全戸コンパクトが実現するゆとりのエントランスアプローチ】2階30㎡2,290万円(坪単価249万円)

続けて、プレシス北浦和ディアラ。

設計は光和設計、施工は上滝、そしてデザイン監修はシーアンドスタイルになります。いずれもプレシスシリーズではお馴染みの会社ですね。

総戸数55戸とは言え前回の記事で書いたように30~35㎡のみのプランで構成されたコンパクト物件なのでスケールがあるとは言えません。

しかしながら、外観、ランドスケープいずれも工夫が感じられるものになっているのは良い材料でしょう。

外観に関してはバルコニーの両サイドに設けられたルーバーが印象的ですね。これがあるのとないのとでは外観から受ける印象はかなり変わってくるはずでスタイリッシュな印象が強まっています。

ランドスケープに関しては、非常に奥行のあるエントランスアプローチが素晴らしいですね。東西に長めの敷地形状が功を奏した部分ももちろんありますが、全戸30~35㎡に集約したことでファミリータイプ中心の物件と比べ駐車場を減らすことが出来ており(2台のみ)、その分こういったゆとりある演出が可能になっているのです。

エントランスホールの雰囲気も良いですし内廊下を採用している点も少なからず特徴になるでしょう。

駐車場収入で管理費収入を補えないことも影響してか管理費は364円/㎡と少々高めなのは気になる材料の1つですが、小規模ながら内廊下を採用した物件ですし驚くような水準ではないでしょう。

前回のプレシス北浦和ディアラ

公式ホームページ
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お部屋は30㎡の1LDK、東向き中住戸です。隣接してはいないものの、東方向には14階建のプレミスト北浦和がありますし、その手前にも建物があります。

ただ、上述のように敷地東側はゆとりあるエントランスアプローチ(及び当物件の駐車場)があり、前面道路までの距離がしっかりと確保されているので低層階でもけして悪いポジションではないですね。

間取りとしては先ほどの35㎡よりもさらに小さな1LDKとしてはギリギリの大きさではあるものの、形状的にはきれいですし、物入の前に引き戸を収納できる設計を採用することで洋室の一体感を高めているあたりも大いに評価出来る点になります。

40㎡前後のそれなりの大きさのある1LDKならまた話は変わりますが、この面積の1LDKだとワンルーム的に使いたい方も相当数いるはずでこの柔軟性の高さは強みになりますね。

コンパクトプランとしては珍しいぐらいしっかりとした大きさのバルコニーがあるのも良い材料です。

坪単価は249万円。前回の記事で書いたように「パンダ」を意識した単価設定と言えるでしょう。シンプルに条件面を比較した場合このお部屋がこの一段も二段も下の水準になることの説明がつきません。
1つ上の3階は400万円も高い坪単価293万円です・・・。

なお、やはり全戸30㎡台だったウィルレーナ浦和常盤は常盤3丁目の北浦和駅徒歩6分のポジションで平均坪単価約295万円という水準で、当物件も大差ない水準になるようですね。

2017年のプレシス浦和常盤ヴィアラも平均坪単価約295万円でしたので、駅からの方角は違えど値上がり感は薄くなっています。
グロスが嵩んでくるファミリータイプ物件に比べると1割程度高い水準ですが、面積帯からするともっと差があってもおかしくないぐらいだとは思います(コロナショック直前の相場をベースにした場合の話)。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もないものの、トイレ手洗いカウンターは付いています。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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