ピアース西馬込【始発駅×徒歩2分×フラットアプローチ】3階41㎡5,150万円（坪単価420万円）

ピアース西馬込。

所在地：東京都大田区西馬込2-5-10（地番）
交通：西馬込駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、26戸

西馬込駅徒歩2分では2014年にグランスイート西馬込が分譲されており駅徒歩2分は凄く久しぶりという感じではないものの、グランスイートとは異なりフラットアプローチでの徒歩2分（逆に言うと低地ポジション）になる物件でその「始発駅×フラットアプローチ×徒歩2分」という交通至便が最大の魅力になる物件でしょう。

20～40㎡台の総戸数26戸というかなり小ぶりな物件で、コンパクトへの傾倒が強い近年のピアースシリーズの中でもとりわけ小規模コンパクトなものになるのですが、それでも南東角地となったポジションは良い材料ですし、駅徒歩2分ながら第二京浜から1本入っているという点も絶妙ですね。

モリモトの物件らしくしっかりとデザイン面を追求した物件でもあり、小規模ながら「立地」以外の点でも差別化が図れている点も魅力になるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は40㎡の1LDK、南東角住戸です。南東側や東側には当物件と同じか少し低いぐらいの建物が立っているのでこの中層階だと視界は妨げられてしまいます。

ただ、上述のようにいずれの方角も接道しているので前建との離隔はそれなりに図れていますし、この階ならば日照も問題ありません。

間取りは40㎡に乗ったひと昔前ならば非常にオーソドックスな1LDKという印象なのですが、昨今においては「やや大き目」というのが適切でしょうか（実際、当物件の1LDKは31㎡～になります）。

当物件は上述のように20～40㎡台のコンパクトに特化しておりピアースシリーズの中でも面積を絞っているのですが、こういった「日照の良い角位置のコンパクトなプラン」はそのような「特化の産物」になります。

50～70㎡台のディンクスやファミリー向けのプランが設けられた物件においては、通常、日照良好な南東角や南西角には物件内で大きな面積帯のプランが配置されるものですので、こういった40㎡台が南東角や南西角になることは稀なのです。

この階だと南側の視界も抜けはしないものの、日照に関しては良好なので南側にバルコニーが配置されているとさらに魅力的だったとは思います。ただ、他プランとの兼ね合いで東と西にバルコニーが設計されているので少々難しいところではあるでしょうね。

バルコニー側ですら柱のアウトフレームが中途半端な点は明確に残念な点ではありますが…。

また、40㎡超ということでLDKが11畳超というしっかりとした大きさに出来ているので、洋室には廊下側にも扉が設けられていると良かった気はしますね。LD側の引き戸は開きが中途半端ですし…。

坪単価は420万円。同じ1LDKでも30㎡そこそこの1LDKに比べるとおよそ5％ほど単価が控えめで、角住戸であることに加え日照良好な南東角という点に魅力を感じる方にとっては検討対象になりうる水準ではあるでしょうか。

コンパクト目の物件で言うと、2018年に西馬込駅徒歩8分で分譲されたガーデンテラス西馬込は平均坪単価約305万円（平均専有面積50㎡ちょっと）、馬込駅で分譲されたピアース馬込（駅徒歩6分。平均専有面積31㎡で当物件とかなり似たコンセプト）は、平均坪単価約350万円でしたので、それらと比べた場合にはやや強めの印象ではあるでしょう。

ただ、上述のように「始発駅×駅近」というのはかなり大きな要素になりますし、やはりモリモトならではのデザイン性の高さなども考慮すると無茶なお値段設定ではないでしょう。

※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。