ハルミフラッグ【個性が際立つサンビレッジD棟】14階78㎡7,090万円(坪単価300万円)

今回は、先日取り上げなかったハルミフラッグサンビレッジのD棟(内廊下棟)について取り上げます。

前回の記事でも言及したように、五輪終了後に建設が始まるタワー棟を除いたハルミフラッグ21棟の中で内廊下になっているのはシービレッジのB・C棟とサンビレッジのD棟のわずか3棟だけになります。さらに言うと、シーの内廊下棟は90㎡台~とただでさえ大きなシーのプランの中でも一際ゆとりあるプランニングになっているので、こなれたグロスで内廊下設計が採用されたこのサンビレッジのD棟はハルミフラッグの中でもかなり異質な存在になっているというわけですね。

D棟は14階建総戸数130戸ということで数字上はそこまでスケールがあるわけではないものの、街区の顔となるポジションということもありバルコニー周りにランダムに設けられたたくさんの縦ルーバーが非常に印象的、また、北側のエントランスから西・南にかけて運河沿いにガラス貼のエントランスホールが続く特色のある設計からもこの棟への力の入れようが窺えるというものです。

これまで再三述べてきているようにハルミフラッグは1つ1つの棟がいちいち凝っていますし、ほとんどの棟においてそのスケール(戸数)以上のゆとりある設計がエントランス周りやエレベーター周りに採用されています(住戸を検討される際にはその住戸のある棟の平面図を穴があくぐらい見ていただくことをオススメします)。そのため、ハルミフラッグ自体の平均的なレベルが非常に高くなっているので、このD棟が突出していると言うつもりはありません。ただ、そのように高いレベルの中でもとりわけ外観やエントランス周りの造りにインパクトがあるのも確かで、マルチモビリティステーション(BRT発着場)に面したある種ハルミフラッグの顔となるポジションの棟であることが意識されてのものでもあるのでしょうね。

前回までのハルミフラッグ

公式ホームページ
20200401182924557.jpeg
お部屋はサンビレッジD棟78㎡の3LDK、南東角住戸です。南西方向にC棟、南方向にE棟、そして南東方向にG棟(タワー棟)があるポジションなのですが、正面と言うべき南方向のE棟との間には街区中央部に設けられたガーデンが広がっており、E棟までの離隔はかなり確保出来ています。日照に関してもかなり良好なポジションになりますね。

間取りは、D棟の中では大きな方ではあるものの、ハルミフラッグ(タワー棟除く)の角住戸の中では下限になるであろう水準です(パークビレッジのルーバル付角住戸には70㎡台のものがいくつかありましたがいずれもかなりの高倍率でした)。

最多面積帯が85㎡であることからもお分かりのように、ハルミフラッグは近年類をみないほど80㎡以上が多くなった物件であり、角住戸ともなると大半が90㎡以上なのです。80㎡台の角住戸はそこそこありますが、70㎡台となると本当に少なく、下から上までこのようなプランのあるこのD棟はプランニングに関してもちょっと異質なものになっていると言えるでしょうね。

そんなハルミフラッグ内ではコンパクトな角住戸なのですが、一般的な物件だとファミリータイプ中心のプランニングであっても70㎡程度の角住戸が多くなっているように78㎡の3LDKは十分な大きさがあります。

まして当物件は柱をほぼアウトフレームしているので効率性が高いですし、実際、当プランは角住戸のお手本となるようなきれいな形をしているので一般的な80㎡程度の使い勝手があると言って良いように思いますね。

角住戸なりに玄関廊下はそれなりにゆったりしたものになってはいるものの、LD入口付近のデッドスペースは小さく、理想的な動線・きれいな居室形状・豊かな開口部など、どれをとっても気持ちの良いものと言えるでしょう。

また、バルコニーは両面共にしっかりとした幅があるので専有面積から受ける印象以上の空間的な広がりも期待出来ますね。

キッチンの東側には奥様の「基地」とするのにお誂え向きな気の利いたスペースも存在していますし、改めてそこいらへんの物件とは異なる余裕ある造りと感じる物件です。

坪単価は300万円。上層階と低層階の視界面での差は大きくなく低層階でも坪単価280万円ほどの設定になっています。

先日の記事で書いたようにガーデンビューなどの敷地内向きのファミリー向けプラン(ある程度面積が大きなものという意味)の下限単価は240~250万円といったところなので同じ「内向き」のお部屋という点では高めの設定になるのですが、このプランに限らずD棟全体が別の棟の同じような視界のお部屋と比べ1割程度単価が高めになった感じで、上述のような内廊下設計及び一際目立つ外観、そして、マルチモビリティステーションに最も近いポジションなどを加味したお値段設定になるようですね。

なお、サンビレッジの管理費は以下の通りです(第1期で分譲されない予定のE棟及びタワー棟除く)。

A棟:307円/㎡(102戸2基、外廊下)
B棟:301円/㎡(277戸4基、外廊下)
C棟:310円/㎡(236戸3基、外廊下)
D棟:363円/㎡(130戸2基、内廊下)
F棟:304円/㎡(194戸3基、外廊下)

棟によっては別途自転車用やサービス用エレベーターがあったりするので必ずしもこれだけで判断することは出来ないのですが、内廊下のD棟はシーの内廊下棟とほぼ同じ水準でやっぱり高くなってしまうようです。

パークビレッジとシービレッジの管理費

また、管理費に関してはこちらの記事で分析しているので気になる方はご覧下さい。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment