ブリリアタワー有明ミッドクロス【有明ながらお台場海浜公園駅徒歩8分】29階83㎡9,598万円(予定)(坪単価約383万円)

ブリリアタワー有明ミッドクロス。

所在地:東京都江東区有明1-101-8(地番)
交通:お台場海浜公園駅徒歩8分、有明テニスの森駅徒歩11分、国際展示場駅徒歩13分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:地上33階地下1階建、300戸

“2019”年の「ちょっと気になるマンション」で言及したように(※)、当物件の最大のポイントは「江東区ながらお台場海浜公園駅が徒歩10分圏内(徒歩8分)」です。
※敷地内から不発弾が見つかったことで建設・販売が遅れ今になります。第1期は4月の予定でしたが、それもコロナによる非常事態宣言の影響で延期になりましたし散々ですねこのマンション。

お台場側にはシーリア、トミンタワー、トミンハイムなどのUR及びJKK賃貸マンションがあるので住民はけして少なくないのですが、分譲マンションに限るとタワマンに限らず他にはザ・タワーズ台場(アドレスは港区)しかお台場には存在していないのです。

そんなわけで、江東区ではあってもお台場好きには魅力的な物件になるのですが、一方で、当物件は有明エリアの中での台場寄りのポジションになりますのでその分有明テニスの森駅や国際展示場駅まで距離が出てしまっているのはどうしても気になる点の1つでしょう。最寄駅(お台場海浜公園駅)までの徒歩8分はシティタワー有明(分譲時は有明テニスの森駅徒歩10分だったが、新たな道の開通によりその後徒歩8分になっています)と同じく有明エリアでは最も駅距離のあるマンションということになるのです。

りんかい線が使える国際展示場駅まではさらに距離のあるポジションですので交通の便がいいとはお世辞にも言えません。BRTの停留所もゆりかもめやりんかい線の駅付近になるようですし、そのあたりはどうしてもネックにはなってくるでしょうね。

なお、もちろん通学区は2018年4月に開校した有明西学園で徒歩5分の距離感になります。
有明西学園は小中一貫校ですが、小学校の通学区域内にはこの物件を含むブリリア4棟しかマンション(というか戸建はないので、住宅)が存在していないはずですので、小学生はみんなブリリア住まいなのよね???

公式ホームページ
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お部屋は83㎡の東角住戸です。南東方向は道路の向かいに有明スポーツセンターと虹の下水道管、そして、北東方向は水素ステーションということで、前建の影響の少ないポジションになります。

北東方向は少し先にブリリア有明スカイタワーなどがありはするものの、東方向は有明テニスの森公園、そして、南方向は文句なしのオーシャンビューということで日照と眺望が高いレベルでバランスしたお部屋になります。

間取りは、そのような条件の良いポジションであることが考慮され最上階住戸(32階)を除くと2番目に大きなプランになるのですが、ポイントは面積よりも「コーナー部分の設計」にありますね。

当物件は全方位に住戸を設けたフロアプランが採用されており、1フロアには4つの角住戸があるのですが、ダイレクトサッシが採用されているのはこの東角だけなのです。

最も面積の大きなお部屋はやはり日照とオーシャンビュー(レインボーブリッジビューも)が両立する南角ですし、眺望的なところで言うと西角(レインボーブリッジ及び都心・東京タワービュー)の方が上回っていることを考えるとこの方角にダイレクトサッシが施されているのはかなり意外だったのですが、理由はどうあれこのダイレクトサッシは非常に魅力的なものと言えるでしょうね。

幅はもちろんのこと窓際の下り天井高はなんと約2.37mという出色な高さを確保しており(最大天井高は2.55mなので落差も小さい)、サッシ高は約2.4mもあります。

コーナー部分を除くと(LDから洋室3のところまで)、窓際の下り天高は2.1mということで基本的には一般的な順梁設計になる(つまり、中住戸のサッシ高は”普通”)という点(※)からもいかにこの角住戸の設計が特別なものかがお分かりいただけるのではないでしょうか。
※三井住友建設の「SulattoRotaryTower」が初めて採用された物件で、建物の中央部(コア部)に構造要素を集約することで、角住戸周りの建物外周部の梁を扁平梁に出来ている。

当物件はフルバルコニーの掃き出し窓でもコーナー付近に関しては、サッシ高約2.4mという出色な設計が採用されているので、ダイレクトサッシだけが凄いわけではないのですが、南東側は見ての通りの幅ですし、この設計は素晴らしいの一言でしょう。

一方、気になるのは効率性ですね。柱の食い込みは許容範囲内なのですが、LDの入口付近及びキッチンの南東側の中途半端なスペースがかなり大きくなっており、83㎡の3LDKということを考えるとLDK周りがやや微妙に感じるのです。

角住戸としては廊下はむしろコンパクト目な方ですし、全体として無駄が多い印象はないものの、洋室2室を6.4~6.5畳とするなどやや洋室重視の設計で(近年は、専有面積の低下に伴い1室だけを大き目とし残りの2室を5~5.5畳程度にする方が多いです)、ダイナミックな開口部とのバランスに難がある印象なのは確かですね。

また、80㎡台の角住戸であれば浴室は1418でなく1620であって欲しかったです。

坪単価は予定価格で約383万円。最上階(天井高が10cm高い)には坪単価600万円近いお部屋もありますが、最上階を除くと”ファミリータイプ”では西角の坪単価400万円ちょっとが最も高い設定であり、当住戸も上限とそれほど差のない設定になります。

ただ、このエリアならではの「日照よりも眺望重視のお値段設定」なのは確かなので、眺望も考慮したいけどもそれよりもまずは「日照」や「視界抜け」、そしてダイレクトサッシに魅力を感じる方にとっては検討しやすいお部屋になるでしょう。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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