プライムフィット中目黒【リバーサイド×リノベーション】6階56㎡6,280万円(坪単価370万円)

プライムフィット中目黒。

所在地:東京都目黒区中目黒2-6-23(住居表示)
交通:中目黒駅徒歩11分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:10階建、41戸(うち事務所1戸)

基は1989年築の賃貸マンションYZ-HOME(ワイズホーム)なのですが、一棟リノベが行われプライムフィット中目黒として一昨年ぐらいから分譲が行われている物件になります。

本プロジェクトは京急電鉄グループが中古マンションを一棟で取得し、「賃貸が終了した住戸から順次分譲」をするという一棟リノベーション物件ではたまに見かけるケースなのですが、京急グループとしては初の試みで「プライムフィット」の初弾ということになりますね。

専有部に関しては、デベロッパー側が販売前にリノベーションを行った上でモデルルーム的に魅せているものもありますが、購入者の希望や予算に応じた「セミオーダーorフルオーダー」なども用意されておりそのあたりも1つの特長になってくるでしょうか。

なお、中目黒駅から惜しくも徒歩10分を超えてはしますが、当物件のポジションは目黒川隣接であり、中目黒駅界隈での目黒川隣接ポジションの分譲マンションは2006年のピアースコート中目黒以来のことになります。中目黒寄りの目黒川沿いはマンション自体が非常に限られているので(目黒駅・五反田駅寄りならばそこそこある)ニーズは少なからずありそうですね。

山手通りからはしっかりと内に入った田道庚申通りと目黒川の間に位置しており、落ち着きのあるポジション(例年の今時期は花見客などで非常に賑やかですが…)である点も魅力の1つになるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、南角住戸です。南東方向は隣接地に京急建設のビル、南西側は田道庚申通りの向かいにジェイパーク中目黒4があるので視界は妨げられますが、この中層階ならば圧迫感はなく、日照も問題ありません。

間取りとしては、50㎡台中盤の2LDKということで今風のオーソドックスな面積帯ですね。
当物件は躯体がむき出しになるところまで解体し、丸ごとリノベしているので、室内は新築とそれほど遜色ありません。

ただ、排管などの関係で水回りの入口に段差(※)が生じているのは築古のマンションらしい部分ですし、バルコニー側の柱がアウトフレーム化されていないあたりも残念な点になるでしょうか。
※このプランだと洗面室から浴室にかけて、廊下からトイレにかけての部分などに段差が生じています。

たとえ新築であってもこういった柱や開口部の設計になっていてもおかしくはないと思うのですが、窓周り・バルコニー周りは一新とはいかないのでどうしてもやや古めかしさが出るのは避けられません。

プランとしては玄関周りに特色がありますね。LDにはドアが存在しておらず、玄関からLDに至るまでの空間がオープンな雰囲気になっています。

玄関框がコーナー形状で玄関が非常に広がりのあるものになっているのは大いに評価出来る点である一方、LDの音は玄関にまで丸聞こえになってしまいますし、トイレや洗面浴室が玄関にモロに隣接しているあたりも気になるところではあるでしょうか。

こういった広がりのある玄関設計にした場合、どうしてもトイレや洗面浴室のプライバシー面が侵されがちで難しいところではあるのですが…。

坪単価は370万円。もちろんリノベーションコストがかかっているので普通の1989年築の物件とは比較出来ません。ただ、以前の分析で都心部の年あたりの減価がおおよそ1.5~1.7%程度であることが昨今の傾向から判明しているので11年分の減価を16.5%~18.7%とみなし、370万円を81.3~83.5%で割り戻しすると新築換算で坪単価443~455万円程度と見積ることが出来ます。

新築と中古の坪単価比較分析2019

近年この界隈で分譲されているシティハウス中目黒テラスシティハウス中目黒サウスプラウド中目黒(いずれも山手通り沿いではありますが…)の2LDKはおおよそ平均坪単価400~450万円のレンジになっているので、リノベにかかったコストを考えればこのご時世違和感のない水準になるのでしょう(普通の中古物件では専有部をここまでリノベしているケースは非常に稀ですし、この物件は1棟リノベなので共用部もリノベーションされています)。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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