プライムフィット中目黒【駐車場の一部を桜テラスに】11階42㎡4,800万円(坪単価378万円)

続けて、プライムフィット中目黒。

1989年の新築時の施工は北野建設で、今回の改修工事の施工会社は三井不動産リフォームになります。
新耐震基準他の一定条件を満たした「安心R住宅」を取得しているとのことです。

一棟リノベーション物件なので共用部も大規模な改修が行われており、特にエントランス内外は従前の賃貸マンションYZ-HOME(ワイズホーム)の面影がないぐらい雰囲気が変わっていますね。

エントランス周り以外の外観に関しては大きな変更はなく、新築当初からのガラスブロックの設えには古めかしさも感じはしますが、変貌を遂げたエントランス周りとの相性は悪くはないのかなと。

また、共用部のリノベーションにおいてもう1つ大きなポイントとなるのが目黒川沿いに設けられた「桜テラス」という空間でしょうね。

桜テラスのあるポジションは従前は青空駐車場だったのですが、近頃は昔ほど駐車場を設ける必要がなくなっていることもありこのような空間を生み出すことが出来たようです(建物1階部分にある駐車場は従前のまま残されています)。

桜テラスでは十数名程度ならば飲食しながら花見が出来ますし、この試みは非常に良いと思います。かなり簡易的な造りという印象で、もう少しデザインに凝って欲しかったという思いはありますが…。

前回のプライムフィット中目黒

公式ホームページ
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お部屋は42㎡の1LDK、南東・南西・北西の三方角住戸です。目黒川は北東方向なので桜並木を真正面に望む感じではないものの、このお部屋は北西方向の建物群を超える高さにあるので北方向には目黒川の上流方向(つまりは桜並木も)を望むことが可能です。

このポジションであればもう少し北西側の開口部を充実させて欲しかった印象ではあるものの、1989年築の物件ですし、全体としては開口部も充実している方なのは良い材料でしょうか。

間取りに関してはやはり水回りの段差は気になります(トイレ及び洗面所の入口のところに段差)。
ただ、三方角住戸ならではの良好な位置に玄関があることで洋室とLDKが無駄のないところに配置出来ており使いやすそうなプランなのは良い材料でしょう。

なお、先ほどのお部屋やこちらのお部屋はリノベーション済になりますが、当物件の未リノベーション住戸に関してはセミオーダーやフルオーダーも可能になっています(もちろんお値段はリノベーション内容次第で変わる)。新築よりもこなれたお値段で「好みのプラン」を一から実現出来るというのはやはり魅力の1つになるでしょうね。

坪単価は378万円。先ほどのお部屋と大差ないので新築換算でおおよそ450~460万円ほどになるでしょう。ただ、先ほどのお部屋よりも面積が小さいですし(面積が小さい方が単価が高くなる傾向があるもの。100㎡超のプレミアムプランなどは除く)、目黒川方向も一応望める視界抜けの得られる上層階住戸ということを考えると、こちらの方が控えめな設定と言えるでしょう。

管理費は247円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしてはやや高めですが、スケール的に大きな物件ではないのでこんなものでしょう。
それよりも築古の物件であるがゆえに修繕積立金が393円/㎡(+引渡時一括払いの修繕積立基金約10,000円/㎡)と嵩むのがネックになるでしょうね。

駐車場は全12台で機械式になります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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