ルネ稲毛海岸グランマークス【駅距離はあるが周囲に特色のある総開発面積約34,000㎡】9階83㎡4,388万円(坪単価175万円)

ルネ稲毛海岸グランマークス。

所在地:千葉県千葉市美浜区稲毛海岸5-1-441(地番)
交通:稲毛海岸駅徒歩12分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:10階建、331戸

先行するヴェレーナシティパレ・ド・マリナージュよりもさらに駅距離のあるポジションではあるものの、マンション(B地区)だけでもヴェレーナをさらに上回るスケールを有し、かつ、戸建予定街区(A地区)を含めると総開発面積約34,000㎡というビッグなプロジェクトになります。長年眠っていた国家公務員宿舎跡地の大規模開発だけのことはあります。

ただ、特長はスケールだけではありません。敷地南西側つばさ記念ロードの向かいは広大な袖ケ浦第三緑地になっており、当物件の多くを占める南西向き住戸は半永久的に前建との離隔が図れます。

緑地は小さなお子さんを遊ばせたり、春は花見をしたりすることが可能で、駅距離のあるポジションならでは余裕のようなものも感じられるエリアとも言えますね。

徒歩3分にピアシティ(カスミ、サンドラッグなど)、徒歩5分にヤオコー、そして通学区の稲毛第二小学校が目の前など、駅徒歩12分の物件の中では珍しいほど周辺施設が充実している点も少なからず魅力になるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋はシーズンコートの83㎡の4LDK、南角住戸です。南西方向つばさ記念ロードの向かいにその袖ケ浦第三緑地が広がるポジションで、前建となるピアシティの建物までの離隔は約88mにもなります。
緑地内の桜並木はつばさ記念ロード側でなくこじま公園通り側になるので「もう少し近い位置にあったらなぁ…」という思いはあるものの、南方向も緑地が広がるポジションですし、日照的にも視界的にも物件内で最も優れた魅力的なポジションであるのは間違いありません。

間取りとしては、そのような良好なポジションゆえにルーバルプランを除いては最も大きなものになっています。

80㎡超とは言え3LDKではなく4LDKになりますので、1つ1つにゆとりを感じることはないものの、ルネ本厚木ルネ横浜戸塚同様に頂点部の柱をオフセットしてまで実現したコーナーサッシはやはり素晴らしいものがありますね。

バルコニーもL字でかなりしっかりとした大きさがありますし、12.1畳という畳数から受ける印象以上の空間的な広がりが得られることでしょう。それらの先行2物件とは異なり掃き出し窓のサッシ高が約2.15mといったワンランク上の仕様になっていないのは残念ではあるものの、PRCスラブ・アンボンド工法を採用していることで室内に小梁がなく、三次元的にスッキリとした空間を実現した物件になります。

一方、少々気になるのは玄関ですね。プライバシー面の配慮がなされたクランクイン設計で、廊下の長さも角住戸として違和感のない水準なのですが(玄関から廊下にかけてのコーナー部分が斜めにカットされているのも気が利いていると思います)、下足スペースがかなり小さい…。

4LDKですのでそれなりの人数でお住まいになるファミリーが多いことを考えるとこの大きさの下足スペースは不便ですし、本厚木や戸塚のように玄関に窓が設けられていない点も残念に感じますね。本厚木や戸塚はサッシ高や玄関窓など特色のある開口部設計が大きな差別化要素になっていましたからね。

坪単価は175万円。先行するヴェレーナシティの条件の良い上層階角住戸は坪単価約200万円という水準ですので、駅距離の差以上にこなれた印象にはなります。

後発でさらに数多くの戸数を捌かなくてはならないのはもちろんですが、たかが3分されど3分でヴェレーナシティとは異なり駅徒歩10分を超えてしまう点が強く反映されてのものという印象を受けます。

同じ国家公務員宿舎跡地で2011~2012年にかけて分譲されたプラウドシティ稲毛海岸レジデンスⅠ・Ⅱはいずれも平均坪単価約120万円という水準でしたので、このご時世なりの値上がり感があるのは間違いありません。

ただ、非常にマンションが安かった2011~2012年と比較して値上がり幅が大きいのは至極当然のことですし、プラウドシティはこちらよりもさらに駅距離のある水準でしたのでこのご時世何ら違和感のない水準ではあるでしょう。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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