ルネ稲毛海岸グランマークス【玄関窓がないのは惜しいが…】3階61㎡2,598万円(坪単価140万円)

続けて、ルネ稲毛海岸グランマークス。

設計・施工は長谷工で、直床です。こちらよりも少し高いぐらいの価格帯のルネ本厚木ルネ横浜戸塚も長谷工の直床仕様ですので、違和感はないでしょう。

近年はパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラパークホームズ横濱星川などに代表されるように大手ブランドのさらに高い価格帯の物件でも直床(やはり長谷工設計・施工です)が採用されているぐらいですし、この属性の物件ならば何ら違和感のないところになります。先行するヴェレーナも長谷工で直床ですね。

次にランドプランに関してですが、敷地面積12,000㎡超のスケールを有していることを考えると若干の物足りなさはあります。

その原因は、空地の大半が243台分の駐車場(機械式と平置はおよそ半々)や駐輪場(サイクルポート)になっていることに他ならず、下手に機械式駐車場率が高くなるよりはいいことであるのは間違いないのですが、せっかく総戸数331戸というエリア内では上位に入る貴重なスケールを有するわけですので、特にメインエントランス周りに関してはさらに「大袈裟」な演出があっても良かった気がするのです。
2層吹抜でガラス面豊かな空間なので開放感もかなりあり、平均点以上のものではあるのは間違いないんですけどもね。

ただ、駐車場側のサブエントランスには車寄せもありますし、全体としては大きな違和感のない設計にはなります。メインエントランス側に車寄せがあった方が見映えするものになっていたとも思いますが…。

このような大きな敷地でありながらも敷地内にガーデンなどがないのは袖ケ浦第三緑地隣接のポジションであることも少なからず影響しているものと思われます。

なお、共用施設はカフェラウンジ、パーティルーム、キッズルーム、ゲストルーム、DIY倉庫、ランドリーなど大規模物件なりの充実したものです。ゲストルームはこじんまりとし過ぎている気がしますが…。

前回のルネ稲毛海岸グランマークス

公式ホームページ
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お部屋はブライトコートの61㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は近いところにシーズンコートがあるのでいわゆる南東角(通常物件内でも人気の高いポジション)とは異なるのですが、南東方向からの日照が得られますし、東側正面方向は稲毛第二小学校(のプールや体育館)になりますので、低層階でも圧迫感のないポジションです。

プールの授業のある夏場は特に賑やかかとは思いますが、将来不安も小さいですし、特にこれから小学校に入るお子さんをお持ちのご家庭ならば悪くないポジションではないでしょうか。

間取りは、物件内で最も小さなもので70㎡前後中心の物件の中ではわりと突出して小さなものになります。
61㎡はかなりの狭小3LDKという印象ではあるのですが、大半が東向き中住戸となるブライトコートの中でとりわけ条件が悪いということはないですし(南東方向からの日照も得られる角住戸ですのでむしろいい方)、面積が小さいことでただでさえグロスが控えめなだけでなく単価的にも物件内でかなり控えめな設定になったことでお値段がかなり目に優しいお部屋になっています。

さすがに収納は最低限ではあるものの、LDは単体で10畳超確保出来ていますし、南側にもわりとしっかりとした開口部があるという点も評価出来るでしょう。

東側の開口部は連窓サッシが採用されていると良かったように思いますが、この単価帯でそれを望むのは酷かもしれません。

なお、玄関に窓がないのは先ほどの記事で書いた通りで残念に感じはするものの、ベビーカーなどが置ける凹みがあり広さ的にもゆとりのある玄関下足スペースは評価出来る点の1つです。

ちなみに、このプランは違いますが、間取りの縦方向に洋室が連なっているプランに関してはお馴染みの「ウゴクロ」が採用されており、ライフスタイルの変化に従い柔軟性の高い使い方が可能になっています。

坪単価は140万円。当物件の70㎡前後の3LDKにはもっと単価の安いものもありますし、ヴェレーナシティの下限単価も当物件と大差ないので(面積がこちらよりも大きいのでグロスはこちらの方が安い)、驚くほどの水準ではありません。

ただ、マンションが売れない中でそれ相応の戸数を販売せねばならない大規模物件ということでこちらもヴェレーナシティも下限はかなり「パンダ」を意識しており、この単価帯の物件にしては単価レンジが広めの印象を受けるのは確かですね。

例えばですが、平均坪単価300万円の物件の単価レンジが270~330万円程度になることはよくあることです。その場合、330/270=1.22…ですが、この物件のおおよそ140~190は190/140=1.35…であり(上限がもっと高いヴェレーナシティはさらに大きい)、そもそもの単価帯が安いことも影響し単価差が条件面の差以上に大きい印象がありますね。

設備仕様面は、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどはありません。ただ、スケールを活かしたディスポーザー、また、食洗機も付いています。
共用廊下側の窓に可動式ルーバー面格子がないのは残念ですが、近年はメイツ深川住吉のような高額物件でもそうなってしまうわけですし、単価帯からすると違和感のあるレベルではありません。

管理費は187円/㎡。外廊下ですしコンシェルジュサービスなどもありませんが、ディスポーザーが付いてのものですのでまずまずの水準でしょう。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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