プラウド中目黒【ブランド×超狭小×共用施設】2階17㎡2,900万円台(予定)(坪単価約576万円)

プラウド中目黒。

既に取り上げている物件ですが、話題の超狭小ワンルームプランについては出し惜しみ(笑)していたので、ここらで「言いたい放題」していきたいと思います。

以前の記事でも言及してるところではあるのですが、当物件は山手通り向きの北東向きをコンパクト中心、山手通りに背を向け低層住宅街を望む南西向きを50~60㎡台のディンクス向けのものとすることで棲み分けを図っています。

これだけならば一般的なプランニングと言えるものの、それだけでは終わらないのがプラウドであり、北東向きの低層階には今回取り上げる「16㎡台のワンルームが6戸」あるのが当物件の最大の焦点と言っても過言ではないわけです。

単に狭小化するのではなく、当物件は最上階及び屋上にペントハウスライブラリーやルーフトップヤードという共用施設を設けることでそこを補っているという点が当物件の上手いところであるのは間違いないのですが、「16」はパンチ力抜群ですよねぇ…。

前回までのプラウド中目黒

公式ホームページ
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お部屋は16.63㎡のワンルーム、北東向き中住戸です。そのように山手通りに面したポジションなので、低層階でも前建との距離は十分に確保出来ており、二重サッシにより騒音対策も万全です。

間取りは、お隣のもう1つのワンルームプランの16.89㎡よりもわずかに小さい物件内で最も小さなものになります。

見るからに狭小感が漂いまくりではあるのですが、柱が完全にアウトフレーム化されたきれいな形状をしているのは良い点でしょう。

世の多くのワンルームプランはバルコニー側の柱が食い込んでいるものですし、見ての通り柱は1×1=1㎡ぐらいはあるので、両サイドに柱半分ずつ食い込むとおよそ1㎡の面積消費が生まれてしまうものです。

20㎡程度を想定すると1㎡は5%にもなるわけでコンパクトなプランほど柱のアウトフレームは重要な要素になってきます。

また、こういったワンルームプランではよくあることですが、動線上(廊下)にキッチンをはめ込んでいるので効率的ですし(冷蔵庫置場が洋室側でなければさらに良かったとは思いますが…)、流石にこの面積でも恥ずかしくない設計にしているようですね。

なお、当プランの最大の特徴と言っても過言ではないのが洗面・トイレなどのキッチン以外の水回りですね。
トイレが洗面と一体になっているのは20~30㎡台でも珍しくありませんが、浴室ではなくシャワールームになっているのは超狭小ゆえの取り組みになります。

シャワールームはオーバーヘッドシャワーが搭載されており、そのデザイン性の高さはもちろんのこと、水温が温かくなるまでは下部の吐水口から冷水を排出してくれるなど機能面も充実したものです。

坪単価は予定価格で約576万円(2,990万円と仮定すると594万円になります)。当初は3,100万円ほどと聞いていたのですが、超コンパクトとは言えども坪単価600万円超は高過ぎると判断したのか調整してきましたね。

ちなみに、このエリアの小さめ、かつ、築浅のワンルームの賃料相場からすると10万円に満たないぐらいだと思うのですが、この物件ならば10万円を超える可能性は十分にあると思います。
現時点で「ブランド×超狭小×共用部充実」はオンリーワンであり、参考に資する既存物件は見当たらないので確かなことは言えない反面、予想以上に賃料が伸びる可能性も秘めている物件ではあるでしょうね。ただ、10万円としても表面利回り約4%に過ぎませんので、そういった視点からはこれでもまだ高い印象にはなってしまうでしょう。

なお、駅徒歩4分にはなりますが、シティハウス中目黒ステーションコートには20㎡台中盤のワンルームがあり坪単価600万円超えでしたので、駅は遠くなってもさらにコンパクトならば坪単価600万円はけして無理筋ということはありまぜん。まぁ、シティハウス自体が高過ぎる印象ではありましたが…。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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