ベルジュール国立ミリュウ【立地は悪くないけども】2階60㎡4,580万円(坪単価251万円)

ベルジュール国立ミリュウ。

所在地:東京都国立市中1-2-10(地番)
交通:国立駅徒歩7分
用途地域:第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、20戸

プランはほぼ30~60㎡台(1戸だけ70㎡)、かつ、総戸数20戸ということで中小デベロッパー物件らしい小規模物件になります。

ただ、国立駅を最寄りとする分譲マンションは2016年のブランズ国立以来でわりと久々ですね。同じ駅徒歩7分でもブランズは旭通りであったのに対し、こちらは駅西の高架沿いのポジションになるので雰囲気は大分違います。

高架沿いではあるものの、駅からほどよく離れたことで第二種中高層住居専用地域及び第一種低層住居専用地域が周囲に広がる落ち着きのある住宅街に位置する物件という点も1つの魅力になるでしょうか。ちなみに、第二種文教地区の指定も受けているエリアになりますね。

なお、通学区の国立第八小学校がかなり近いところにあるのも子育て世代にとって良い材料になるでしょう。

設計はクレオ、施工は志多組で、ベルジュール三鷹ステーションハウスなどと同じこのブランドでは非常に頻繁に見かける組み合わせになります。

上述のようにかなりの小規模物件になりますので共用面での空間的な豊かさなどを感じることはないものの、シックなトーンで統一された外観はこういった住宅街では結構目立つものになるでしょうし、単にダーク系でまとめただけでなく色調の異なるボーダータイル、バルコニー周りにレンガ調のデザインを採用するなど、繊細なものとなっているのは評価出来る点でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の3LDK、北東角住戸です。北は高架、東は戸建となる低層階住戸です。視界抜けは得られませんが、圧迫感まではないポジションで、午前中は日照もそれなりには得られるはずです。

間取りとしては、南西角住戸とほぼ同じ面積で最上階に1戸だけある70㎡を除くと物件内では大きな方になります。ただ、やはり60㎡で3LDKとしているあたりに中小デベロッパー物件らしい「苦しさ」を感じずにはいられません。

四隅の柱もほぼほぼ食い込んでいますし、LDKで12.2畳しかないことからもかなりギリギリの3LDKであることは間違いありません。

角住戸ながら玄関廊下は一直線にしたことで効率性を意識していますし、収納がこの面積帯の3LDKとは思えないほど充実している点は評価出来る点ではあるものの、LD単体で10畳確保出来るぐらいの面積帯ではあって欲しかったかなと。

手狭なLDKながら隣接する洋室の引き戸はいずれも完全に開け放つことの出来るウォールドアのようなタイプになっていないあたりも残念です。

坪単価は251万円。グロス価格が嵩まない30㎡台のコンパクトプランは低層階でも坪単価300万円超、また、同じファミリータイプでも南向きの上層階などでは坪単価300万円近い水準になっているので、高架や前建の影響の強いポジションであることが考慮されてはいるようです。

平均専有面積70㎡超でファミリータイプ中心のブランズ国立の平均坪単価は約310万円という水準でしたのでそれとの比較ではおかしな印象はないものの、ここ1~2年の最悪な市況に加えコロナショックの影響も鑑みるともうひと頑張り欲しいところにはなるでしょうね。

以下のように設備面が弱いわけですし…。

設備仕様面は、この規模ではディスポーザーがないのは当然ですし、単価帯からして水回りの天然石天板仕様がないのも違和感はありません。

ただ、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機や床暖房すらないのはとても残念ですね。

管理費は278円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数20戸の小規模物件ですのでこのぐらいになるのは仕方ないところでしょう。

なお、駐車場は1台もありません。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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