ブランズタワー芝浦【2LDKプランの比較が興味深い】17階67㎡9,680万円(坪単価479万円)

ブランズタワー芝浦。

3月の頭から中旬にかけて行われた第1期からわりと経ってしまいましたが、正式価格発表後に共用施設や管理費等についてコメントすると言っておきながらまだ取り上げてなかったので、このタイミングでもういっちょ取り上げます。

昨日、ついに緊急事態宣言がなされてしまい、モデルルームも次々閉鎖している状況ですので一端マンション探しをストップしてしまっている方もいらっしゃるかもしれません。でもこんな時こそ色んな間取りや普段あまり見ることのないエリアの物件を眺めてみるとまた新しい発見があって良いのでは?と思っております。
私もこれから一か月何かと日々の生活における不安もありますし、新規供給が滞ることで記事のネタにも困るかもしれませんが、出来る限り頑張りますので応援いただけると幸いです。

さて、まずは共用施設から行きましょう。
「下」から挙げていくと、1階はレセプションラウンジ、2階はプライベートラウンジ、ライブラリーサロン、フィットネススタジオ、ゲストスイート、ゲストスーペリア、29階にクラウンラウンジ、そして屋上にクラウンテラスといった形です。

欲を言えば「クラウンラウンジからのクラウンテラス」が理想的だったとは思いますが、ドル箱の最上階フロアを共用施設に割くのはやはりハードルが高いわけで20階などといった「セコさを感じる階層」ではなく、29階にラウンジが設けられている点はむしろ評価していいように思います。

ただ、いずれも絶好のオーシャンビューを望める東向きに設けられている点は評価出来る点ではあるものの、「利用時間」に関してはちょっと残念でしょうか。

ラウンジは9~23時、テラスは9~18時(5~10月。11~4月は9~17時)ということで、いずれも朝がちょっと遅く、テラスに至っては夜景も楽しめない…。

お台場レインボー花火の開催時は夜間も開放予定のようですし、そもそもの利用時間帯も管理組合結成後に調整することも可能だとは思いますが…。

管理費は412円/㎡。予定価格時点の記事でもちらっと述べましたが、共用施設が充実したタワマンの中でも高い方になるでしょう。
総戸数482戸は「湾岸エリアのタワマン」としては中ぐらいのスケールでしかなく各階ゴミ置場、コンシェルジュサービス(9~19時)、そして24時間有人管理も備わっているので致し方ない範疇ではあるのでしょうが…。

前回までのブランズタワー芝浦

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の2LDK、東向き中住戸です。当プランは17~26階にあり、この17階住戸は最も下になるのですが、前建は10~11階程度のマンション群であり、しっかりとオーシャンビューが楽しめるポジションになります。北東方向のパークタワー芝浦ベイワードの影響は小さいですし、ヨコソーレインボータワーの影響でレインボーブリッジが妨げられる部分もありますが、基本的にはこの地らしい十分魅力的な眺望が得られます。

間取りは、基本プラン(3LDKのメニュープランにある2LDKではないという意味)としては近年珍しいほどのしっかりとした面積を有した2LDKになります。
港区一等地などに相応しい100㎡超が中心となる物件内にはこういった60㎡台中盤どころか70~80㎡台などの2LDKがあることは何ら珍しくありませんが、価格(単価)が高騰するご時世の湾岸タワマンの基本プラン2LDKが67㎡というのはかなり稀なケースになるでしょう。
当物件は、東向き中住戸の17~26階の中住戸が全て2LDKになっており、「このように中住戸全てを2LDKにするという極端なプランニングを行わなければこのような67㎡の2LDKは誕生しなかった」のかもしれませんね。

なお、その1フロア4戸は55㎡×2、61㎡、そしてこの67㎡と、同じ2LDKでもかなりの面積差があります。当物件の南向き中住戸には70㎡の2LDKまで存在しており、全体的に「2LDKに焦点を当てた」物件と言えるでしょうね。

さて、そのようにかなりゆとりの面積が確保された2LDKなのですが、このぐらいの大きさの2LDKの中でも明確に当プランが秀でていると感じるのは「LDK周り」でしょうね。

LD単体で15.2畳、LDKで18.8畳という大きさはこの面積帯の2LDKの中でかなり大きい方になります。その分、洋室2室は一般的な大きさですし、収納も平均的なレベル、また、浴室も一般的な1418なのですが、このLDK重視の設計はこの物件・住戸のポジションに相応しいと感じるもので(※)、L字形のサッシが採用されている点も相まりかなり個性が際立っているのも良い材料になるでしょう。
※多少偏見も混じっていることは否定しませんが、このようなお部屋に魅力を感じる方はやはりせっかくのこの眺望を来客を招いて楽しみたいと思う方が多く、来客を招いた時にも心地よい十分な大きさのあるLDが相応しい。

ちなみに、同じ東向き中住戸55㎡の2LDKプランのLDは9.0(~9.2)畳であり、(15.2-9.0)×1.62(畳を㎡に)=約10㎡ですので、専有面積差の大半がLDに吸収されていることがお分かりいただけるかと思います。
こういった計算までは普段しておりませんが、ここまでLDに寄せるケースは少なく間違いなくこのプランはLDを最大限強調したものに外ならないでしょう。

坪単価は479万円。予定価格の段階ではグロスで10,000万円台(100万円単位)となっていたので、第1期の正式価格時に調整が入ったお部屋になります。

向きや方角にもよりますが、調整が入ったお部屋が散見され、予定価格の時点でコメントしたように昨今の最悪な市況下においてはちょっとチャレンジングな価格だったということでしょう。
ちなみに、第1期は100戸のスタートで物件のスケール・話題性・パフォーマンスなどからすると大人しいスタートにはなるでしょうね。

なお、読者の方ならば重々お分かりかな点かと思いますが、当プランはこの面積でありながらも2LDK(3LDK変更がほぼ不可能なもの)ですので、グロスの嵩みはどうしても気にはなるものの、「グロスの嵩む3LDK角住戸の洋室1室をLDにつなげて2LDK的に使いたい方」が少なくないように、「2LDKとしてLDを重視した設計」になっている点は悪くないでしょう。

もちろん好み次第のところもありますが、1つ1つの箇所に満遍なくゆとりが出ているタイプだと特色が際立ちづらいです。専有面積にして5㎡程度の差だと間取り・価格を見比べた時にモヤっとしやすいですからね…(例:5㎡違うことで価格は700~800万円も違うのに間取りから明確にゆとりのある部分が見い出せないみたいなこと)。

設備仕様面は、面積帯などによって差はあるものの、全てのお部屋にディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様が搭載されています。
なお、50㎡台以上になるとLDにビルトインエアコンが付きますし、廊下もタイル貼になります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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