セルアージュ藤沢エクシール【このエリアでも50㎡台中盤の実質3LDK】4階55㎡4,233万円(坪単価257万円)

セルアージュ藤沢エクシール。

所在地:神奈川県藤沢市藤沢字中横須賀1034-5外(地番)
交通:藤沢駅徒歩7分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:11階建、39戸

日本セルバンのセルアージュシリーズを取り上げるのは2017年のセルアージュ相模大野ミュール以来でわりと久しぶりのことになります。

当物件が誕生する藤沢駅周辺はここ2~3年の間だけでも鵠沼側にシティテラス藤沢鵠沼エアーズコート&ブリーズコートクリオ藤沢セントラルマークスグレーシア藤沢鵠沼プレディア鵠沼橋ローレルコート、そして、この後に藤沢ザ・タワーと物件が林立する状況にあるのですが、当物件は北口(駅西の線路沿い)、そして、コンパクトの多いプラン構成(上記の物件の多くはファミリータイプ中心でコンパクトが多いのはクリオぐらい)なので少々毛色が異なりますね。

ただ、南口の鵠沼エリアに比べるとどうしても地味な印象にはなってしまいますし、当物件は南側すぐのところに複数の線路が走るポジションという点にも少々難しさを感じます。

一方、そのようなポジションであるがゆえに「南面の抜け」には魅力がありますし、そのようなポジションや昨今の藤沢駅界隈の競合なども加味してかデザインや設計面での「配慮」を感じるのも確かです。

なお、通学区の藤沢小学校は徒歩11分と少々距離がありますが、当物件は20~50㎡台のみで構成されており、それほど関係なさそうでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK+S、南西角住戸です。この階でも南・西共に周囲の建物の影響を受けない「抜け」のあるポジションではあるものの、そうであるがゆえに線路の影響がかなり大きなポジションになります。
このポジションならば少なくとも南側のサッシは二重サッシが相応だったように思いますね。

間取りは50㎡台中盤ながら実質3LDKという狭小感の強いものです。もちろんメニュープランには2LDKがありますし、こちらのプランでも洋室2の引き戸をきれいに開け放つことが出来る設計になっているので狭小であること自体はあまり気にはならないのですが、洋室2は3.5畳しかないにもかかわらず柱の食い込みが顕著なのはやはり気になります。

それに、「2LDK+S(実質3LDK)を基本」とせずに初めから2LDK(1LDK+S)をベースにしていれば洗面所や浴室、そしてキッチンももっと大きく出来たはずですし、3LDKまで想定しプランの柔軟性を高めたことでバランスが崩れてしまっている部分があるのは否定出来ないでしょう。

収納が結構充実しているのは良い点ですけどもね。

坪単価は257万円。前出の近年藤沢駅界隈で供給された物件群はほとんどがファミリータイプ中心の物件で、当物件のような20~50㎡台は一般的に平均単価が高く出る傾向にあるので比較しづらいところではありますね。

ただ、コンパクト中心だったクリオ藤沢セントラルマークスが平均坪単価約315万円(あとはシティインデックス藤沢(全戸30㎡台の1LDK)の平均坪単価約295万円などもあります)で、それ以外の物件(平均坪単価で250~280万円台)に比べかなり高くなっているあたりからすると北口であることや線路沿いであることもそれなりには反映されている印象ではあるでしょうか。

当然のことながら線路沿いであることをどこまで価格に反映させるべきかは一概には言えないところですし(一口に線路沿いと言っても線路の本数や時間あたりの本数などによっても変わってきます)、供給過剰感が否定できない藤沢駅の後発物件、かつ、コロナショックを考慮するともう少し目に優しい水準であって欲しかったという思いはやはりありますけどもね。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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