ザ・レジデンス四谷ガーデン【コモレビいいねぇ…ヤバイねぇ…】4階72㎡480,000円（坪賃料22,078円）

ザ・レジデンス四谷。【賃貸版】になります。

所在地：東京都新宿区四谷1-50（地番）
交通：四ツ谷駅徒歩3分
用途地域：第一種住居地域・商業地域・近隣商業地域
階建・総戸数（※）：地上6階地下3階建（ガーデン）、地上7階地下3階建（アベニュー）、60戸（地権者住戸34戸、事業協力者住戸2戸含む）
※地下3階～の表記になっていますが別に傾斜地とかそういうことはなくて、コモレ四谷自体が地上31階地下3階建で、地下や地上1～2階には商業や設備部分が入り、住戸部分はガーデン・アベニュー共に「地上3階～」になっています。

分譲に関しては4月にホームページがリリースされたばかりでありコロナショックの影響で販売開始まではまだまだ時間がある状況なのですが、物件自体は今年1月に完成済で地権者が所有しているお部屋に関してはわりと前から賃貸として流通しているのでまずはそちらを取り上げることとしました。

コモレ四谷自体はやはりオフィスがメインであり、レジデンス部分は上記のような規模でオマケ程度でしかないのですが、商業施設であるコモレモールにはライフを初めとしてレストラン、カフェ、コンビニ、郵便局、クリニックなどが入居しますので（2月末より順次開業という形でしたが、コロナで…）、やはり再開発内レジデンスならではの魅力があります。

各物件の建物デザイン等に関しては分譲住戸を取り上げる際に述べようと思っているので今回は最低限しか述べませんが、積層する大地を彷彿させる上階へ行くほどセットバックされた建物形状とこれ以上ないぐらい緑が豊かなランドプランとの組み合わせが最大の特長になるでしょうね。

緑の中心であるコモレビの広場から望むガーデンとアベニューの佇まいはヤバイなぁ…。ヤバイよねぇ…。そして語彙が乏しいねぇ…（笑）。

ちなみに、レジデンスのデベロッパー（分譲時売主）は三菱地所と西松建設になります。
ただ、設計・施工は西松建設ではなくオフィス（四谷タワー）同様に大成建設になりますね。

公式ホームページ←賃貸の公式はないので分譲のものを載せておきます。

お部屋はガーデンの72㎡の2LDK、南西角住戸です。敷地北東部にあるガーデンの南西角ということで南に四谷タワー、西にコモレビの広場というポジションです。ガーデンはコモレビの広場に向かって段々畑のように上階へ行くほどセットバックされた設計なのでこのお部屋の西側（バルコニーの先）にも厚みのある緑が施されるというそれはそれはすんばらしいポジションになります。

もちろん四谷タワーにより日照は妨げられはしますが、外濠通りからしっかりと内に入る西側のエリアは広域に渡り高さ限度20mの住居系地域（当物件の敷地も大半は同様で緩和を受けているだけ）が広がっており低層建物が多いので西方向の視界抜けも魅力ですね。

間取りとしては、70㎡超というそこそこの面積がありながらの2LDKでこのクラスの物件に相応しいゆとりを感じるプランニングといったところでしょうか。

ちなみに、分譲住戸に関しては「34～137㎡」と、戸数は少ないながらも面積レンジが広く、駅前再開発物件らしい幅広いニーズに対応したものになっているのは良い点でしょうね。

こちらのプランは角住戸ながらLDが二面採光（角位置）になっていないのですが、そこはやはりオフィスタワーを考慮してのもので魅力ある西方向にワイドなサッシが採用されているので悪くありません。

そのメインとなる西側開口部周りの柱がアウトフレーム化されていないのは非常に勿体なく感じはするものの、「賃貸」と考えれば仕方ないという気持ちにはなるでしょうか。

こちらのガーデンだけでなくアベニューに関しても完全に柱はトモダチな設計になっており、このクラスの分譲マンションとしては正直どうかと思いますが…。

坪賃料は22,078円。近年は価格高騰により賃料もかなり高騰している状況にあり、高い賃料に慣れてきてしまっているところがあるのは否定しませんが、柱の食い込みこそあれどこの西側の緑を拝めるポジションの角住戸でこの単価ならば魅力的な方ではないでしょうか。

ちなみに、昨今の高グレードな新築都心物件の表面利回りは4％に達するか達しないぐらいで見積もるのが妥当だと思うので、この賃料から分譲相場をざっくり探ってみると、480000×12÷（0.038～0.04）＝14,400～15,100万円、つまり坪単価にして600万円台後半といったところですね。

条件面を抜きにすると（主に日照・視界・眺望）このぐらいの面積帯はおそらく最も単価が伸びないと思うので600万円台前半ぐらいになる可能性もあるのではと思っていますが、分譲はたったの24戸でしかないのでコロナ下においても人気は必至の様相ですし、100㎡超のラグジュアリー住戸に関してはこの水準よりも遥かに高いものになるのでしょうね。

設備仕様面は、分譲住戸とは異なり水回りの天然石天板仕様、廊下のタイル貼、天然石カウンターを用いたバスルームなど超高額住戸らしい部分は見当たりませんが、LDのビルトインエアコンやトイレ手洗いカウンターなどこの賃料の物件として最低限のレベルにはあります。バルコニーがデッキ敷なのも良いですね。