ルジェンテ木場【江東区だとやっぱり20㎡台】28㎡3,400万円台(予定)(坪単価約397万円)

ルジェンテ木場。

所在地:東京都江東区東陽3-22-27他(地番)
交通:木場駅徒歩3分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、33戸(非分譲住戸12戸含む)

2014年に分譲されたルフォンリブレ木場の少し西側に誕生する物件で共通点は少なくありません。

駅徒歩3分という駅近立地ながら北側を東西に貫く永代通りから内に入ったポジション、また、隣接してはいないものの、南側すぐのところに洲崎川緑道、そして、その向かいもこちらの商業地域よりも制限が厳しい「第一種住居地域(最高高さの制限はないが、第三種高度地区、かつ、容積率もこちらよりも小さい300%なので高い建物は立ちづらい)」になっているので、南面の魅力も少なくないですね。

敷地面積230㎡ちょっとのかなりの小規模物件ではあるものの、南西角地という点も魅力になるでしょう。

永代通り沿いにはお店が豊富ですし、さらに深川ギャザリアまでも徒歩7分なので高買物利便性、また、木場公園まで徒歩5分の距離感ということで利便性と環境面のバランスも非常に良好と言えます。

設計は小野田建築設計事務所、施工は古久根建設で、多くのルジェンテシリーズ同様に今年2月に竣工済の完成売りになります。
当物件は「25~28㎡の総戸数33戸」というルジェンテシリーズの中でも非常に小さなものになりますので、共用面でのスケールを期待するのは酷でしょう。

ただ、全戸南向きの設計ながら北側一直線の共用廊下を「内廊下」にしているのは「デベロッパーのプライド」のようなものを感じる部分で、差別化要素の1つになるはずです。

玄関扉の前にアルコーブなどの窪んだ空間が一切存在していないプライバシー上芳しくない内廊下ではあるものの、全戸20㎡台であることを考えると当然のことではあるでしょうね(コンパクトマンションの内廊下は十中八九(というか99%?)このような設計になっているものです)。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-4-23_21-28-14_No-00.png
お部屋は28㎡の1K、南東角住戸です。東側にはそう遠くないところにそのルフォンリブレ木場がありますが、南側は洲崎川緑道及び低層の住宅街になりますのでこの上層階住戸からはかなりの視界抜けが得られます。

間取りは全3プランのうち残りの2プランは25㎡台なので物件内で最も大きなものになりますね。

ルジェンテシリーズはコンパクト中心とは言え「いわゆるワンルーム投資マンション」ではないので全戸20㎡台は少々意外ではあったのですが、江東区はワンルームマンション規制がなくなっているので(2018年以降、むしろ大規模なマンションには25~40㎡を一定数設けることが義務付けられている)、このご時世下ではデベロッパーもこういった物件の方が売りやすいと考えるようですね。

南面的な魅力の高い物件ですし上層階は30~50㎡台の1フロア2戸設計とするのもアリだったとは思いますけれども…。

なお、プランはごくごく一般的な縦長な1Kですので多く語ることはありません。
ただ、南東頂点部の柱が多少なりともアウトフレームされているのは20㎡台のプランとしては悪くない点でしょうか。

坪単価は予定価格で約397万円。低層階は370万円台になるようで、低層階でも日照が得られ、かつ、圧迫感もないポジションのためか上下の単価差は大きくないようですね。

ルフォンリブレ木場(平均専有面積40㎡台中盤)は2014年の分譲だったので平均坪単価は約270万円と昨今の相場とは大きく異なる水準ですが、その後2016年に分譲されたワンルーム投資マンションであるコンシェリア東京木場ステーションフロント(駅徒歩1分)は平均坪単価約380万円、エステムプラザ東京ライズ(駅徒歩4分)は平均坪単価約330万円という水準なので大きな違和感はないでしょう。

このエリアに限らず都心にほど近いエリアのワンルームマンションはファミリータイプなどとは大きく異なる単価水準になるのが一般的で坪単価400万円超になることも少なくありません。

まぁ、あくまでコロナ前の話ではありますが…(※)。

設備仕様面においては、少規模のため当然ながらディスポーザーはありません。また、全戸20㎡台なので仕方のないところではあるものの、食洗機、トイレ手洗いカウンター(そもそもトイレは洗面所内のホテルライクなタイプ)、そして床暖房もない分譲マンションとしては最低限のものになります。

駐車場は1台のみで平置になります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment