ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス【定借であっても稀有な6,800㎡】5階92㎡13,080万円(予定)(坪単価約471万円)

ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス。

所在地:東京都新宿区市谷加賀町1-2-1(地番)
交通:牛込柳町駅徒歩6分、牛込神楽坂駅徒歩8分、市ヶ谷駅徒歩11分(東京メトロ。JR線及び都営線は徒歩12分)、神楽坂駅徒歩12分、曙橋駅徒歩14分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上7階地下1階建、228戸

NTT市谷加賀町社宅跡地の約6,800㎡というスケール感があり、2020年ちょっと気になるマンションでも述べたように加賀町界隈での実績が豊富な三菱地所物件ならではと感じる物件、さらに言うと、今後、三菱地所のフラッグシップ物件の1つになるぐらい存在感のある物件ではないでしょうか。

総戸数228戸という数字は近隣では38階建のザ・センター東京に次ぐ大きなもので、それがたった「8フロア構成」で実現しているというのですから当物件の希少性は言わずもがなです。

駅からの道程は高低差のある徒歩6分ということで利便性は秀でたものではありませんが、そのスケール感そのままの四方接道(西側の私道も含める)の恵まれたポジション、また、大久保通りや外苑東通りなどに面していない「内側」、さらにDNPによる市谷の杜(現状6,000㎡、最終的には20,000㎡を予定)に隣接する地というのも希少性に拍車をかけています。

ネックはやはり定期借地権(約70年)であることですが、近年は「とりわけ魅力的とは言えない立地の定借物件」も増えてきている中で当物件はまさに「貴重な立地だからこそ(NTTが手放したくないからこそ)の定借」という立地ですので、この地に分譲マンションが誕生することの意味合いはけして小さくはないでしょう。

ちなみに、過去10年間山手線内で誕生した総戸数200戸以上のノンタワマン(19階以下)な新築分譲マンションは1件だけとのことで、それはおそらくザ・神宮前レジデンス(18階建)のことを言っているのだと思います。
ここと同じ定借であればパークホームズ南麻布ザ・レジデンス(14階建)がありますし、まもなく分譲される定借のブリリアシティ西早稲田(15階建)も同様のケースになるのでオンリーワン的な存在とまで言うつもりはありませんが、住宅地として価値のある第一種中高層住居専用地域の8フロア構成でのこのスケールは本当に貴重ですよね。

なお、通学区の市谷小学校は徒歩4分の距離感ということもあるのか(牛込第三中学校は言うまでもなく目の前です)、「過半数以上が70㎡台」で構成された子育て世代をメインターゲットとしたマンションになります。

所有権ではざっくり「70㎡でも1億超中心」になってしまうことから、そのようなプランが100戸超も設けられることはおそらくなかったはずで、「定期借地権ならでは」「定期借地権に相応しい」プランニングがなされていると感じる物件でもありますね。

公式ホームページ
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お部屋はサウスコートの92㎡の4LDK、南東角住戸です。南側は大分整備が進んできているDNPの市谷の杜で、南側が一種の「パークフロント」になるという点は当物件の大きな魅力の1つでしょうね。
「杜」の先にはDNPの超高層オフィスビルがあり少々の圧迫感、さらに、東側は牛込第三中学校(校庭)ということで、学校隣接地ならではのウィークポイント(声や砂埃)もあるにはありますが、南向き住戸率の高い物件ではないですし、こういった南に面した角住戸はやはり目玉的な位置づけになります。

間取りは、228戸中1戸だけの100㎡超(110㎡)に次ぐ大きさとなるわりとゆとりのあるプランです。

先行するウエリス市谷加賀町は100㎡超中心だったのでそれと比べると結構なギャップがあるのですが、上述のように当物件は「定期借地権」であることから一般的に”青天井”な設定(パークコート渋谷ザ・タワーのようなケースもありますけども…)は相応しくなく、「スケール×ブランド」のわりにはワンランク上の大きな面積帯(要するに100㎡超ってことね)のお部屋が少なめになっています。

この面積で基本プランを3LDKとするのではなく「4LDK」としているあたりからもお子さんが2人以上いる子育て世代をメインターゲットにしていると思われ、近年の「価格高騰期の都心物件」ではかなり珍しいプランニングという印象すらありますね(このプランの次に大きな87㎡も基本プランが4LDK)。

4LDKとしたがゆえに洋室位置との関係からキッチンがオープンに出来ていないのがやや残念ではあるものの(むろん好み次第ではありますが、空間的な広がりはやはりオープンキッチンに勝るものはないので…)、LD単体でも14畳としっかりとした大きさがありますし、洗面所もダブルボウルにするなど高いレベルで纏まったプランでしょう。

一般的に90㎡程度でダブルボウルが採用されるケースは少なく、ザ・パークハウス経堂プレイスで70㎡台のダブルボウルを採用した実績もある三菱地所ならではのプランとも言えるでしょうね。

専有面積のわりに収納が少なめなのは気になる点の1つですが、玄関の下足スペースはこのクラスの物件なりのゆとりがあるのも評価出来る点になります。

坪単価は予定価格で約471万円。100㎡超のゆとりやワンランク上の「プレミアム」な設備仕様は採用されていない、また、学校隣接のポジションなども加味されてか同じサウスコート(南向き)の中層階中住戸などと比べると1割も差のない価格設定です。

上述のように所有権だったら「このような稀有な物件内における優れたポジションのお部屋」はいわゆる”青天井”なお値段設定になっていても何らおかしくなかったはずで、単に「定借」である以上に現実的なお値段設定になっていると感じますね(定借が所有権に比べ安くなるのは当然のことなのですが、それ以上に昨今の市況を加味した現実的な設定になっているのかなと)。

なお、地代はそれなりの金額ではあるものの、2年目以降は小規模住宅用地の特例を地主側(NTT側)が受けられることに伴い安くなりますし(詳細は次記事)、土地部分の固定資産税を負担しなくていいことを考えれば悪い水準ではないでしょう。
なお、販売価格は権利金を含んでのものになります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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