ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス【70㎡台が過半数となった定借ならではのプランニング】4階66㎡8,030万円(予定)(坪単価約402万円)

続けて、ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス。

設計はIAO竹田設計、施工はフジタです。

当物件の大きなポイントとなるのがその四方接道の広大な敷地だからこそ実現出来たランドプランと共用空間ですね。

敷地面積は私道などを含め約6,800㎡あり、うち建築面積はおよそ50%の約3,400㎡なので8フロア構成(地上7階地下1階建)の物件にしては空地率が高く感じる物件になります。

空地の多くは道路に面した外周部と敷地中央付近の機械式駐車場部分にはなるものの、エントランスは北側のグランドエントランス、西側のパークサイドエントランス、東側のサブエントランスと3か所も設けられており、特に、約17mのワイドな庇が設けられたデザイン的にも素敵なグランドエントランスと私道沿いの植栽豊かな広がりのあるスペースに設けられたパークサイドエントランスの雰囲気は素晴らしいものがありますね。

駐車場への動線は敷地南側からで、それらエントランス周りに車寄せがないのはこのスケールこのクラスの物件としては残念なところではあるものの、前回の記事で書いたように当物件は「70㎡台が非常に多く、定借ならではの"現代的"かつ"現実的"なファミリータイプ」を心掛けた物件と言えるので車周り(駐車場も59台でやはり附置率も低い)を”妥協”したコンセプトは昨今の市況下・トレンド下では間違っていないと思います。

各住戸へ向かうエレベーターにたどり着くためには、グランドエントランスにある専用エレベーターを使わないことには階段を下りたり上ったりする必要があるので地階のある物件ならではの「セコさ(ウエルカムホール、レセプションラウンジ、コミュニティダイニングなどの共用部は全て地階)」のようなものを感じてしまうのは確かですが、そのように地階を上手く使うことで空地率を高めたり、採算を改善出来ているのも確かなことであり、地階ではあってもその2層吹抜のウエルカムホールなど魅力的なデザインの空間が広がっているのは少なからず付加価値になることでしょう。

ホテルなどではよくあるこういった「階段沿いの広がりのある空間」というのは階段の上り下りが楽しくなりますよね。
まぁ、建築確認が取り消されたル・サンク小石川後楽園のようにこれより小さくともエスカレーターを採用している物件もあるにはあるわけでどちらかと言えばエスカレーターの方がいいですけども…。

外観デザインは逆梁工法(バルコニー手摺がガラスでなくコンクリになる)による重厚感を活かしつつ、日本建築の複雑で繊細な木格子を思わせるようなファサード構成、さらに、鈍く光る瓦のような風合いを備えたタイル、凹凸のある土壁のような外壁など素材感にも拘った物件で、いい意味で「スケールに頼っていない」ところにも好感の持てる物件ではないでしょうか。

前回のザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス

公式ホームページ
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お部屋はイーストコートの66㎡の3LDK、東向き中住戸です。4××号室ですが、建築基準法上の3階にあたるお部屋になります。敷地の東側中央から気持ち北寄りに位置したポジションで、道路の向かい正面方向は牛込第三中学校の校舎に少しかかるかかからないかぐらいのポジションになります(ほぼほぼ校庭ということ)。

間取りとしては、前回の記事で書いたように70㎡台だけ(「以上」ではなく「だけ」です)で過半数を占める物件なので、物件内では小ぶりな方の3LDKになります。しかしながら、前回の記事で言及したようにファミリータイプで7,000~8,000万円台がたくさんあるというのが当物件の最大の特徴だと思っていて、この66㎡も当物件のコンセプトを非常によく表現したプランと言えるでしょう。

居室配置は田の字ベースのごくごく一般的なものになります。
しかしながら、柱はほぼアウトフレーム化されていますし、スパンは今一つながらもLDの開口部がサッシ2枚半分確保出来ているあたりにも好感が持てますね。

ちなみに、当物件は外観からお分かりのようにいわゆる「ハーフバルコニープラン」が多くなっており、フルバルコニープランが非常に少ないので、バルコニーに広さが欲しい方にとってはシンプルながらも魅力を感じやすいプランなのではないでしょうか。

坪単価は予定価格で約402万円。半地下のテラスタイプの1階住戸(建築基準法上の地下住戸)が坪単価380万円ほどであり、そういったお部屋と比べた場合の単価差は小さく感じますね。

前回の記事でも述べたように定期借地権という分かりやすいネックがあるので上限単価を伸ばしづらい事情がありはするものの、地下住戸とそうでないお部屋の差はもっとあってもおかしくなかったのかなと。

平均専有面積100㎡超のウエリス市谷加賀町(まだ全戸が販売されているわけではありませんが、平均坪単価は600万円台中盤になるはず)の80㎡台の低層階は坪単価500万円ほどの設定で、100㎡超のプレミアム感の強いお部屋に比べかなり差のある単価設定になってはいるものの、この物件の中低層階の400万円前後とウエリスの中低層階の500万円前後を比べた場合には2割ほど安い計算になるので、定期借地権とは言えどもこのご時世リーズナブルな方ではあるでしょう。

一昔前だと「定借は所有権の2割引」と感じた頃もありましたが、近年の定借物件は「1割引ならばいい方」と感じるぐらいですし、当物件は「立地に希少性のある定借物件」、かつ、期間も70年ですので、現実的なお値段設定だと思います。

2018年から分譲されていた原町3丁目のプラウド新宿牛込柳町は所有権で平均坪単価約420万円という水準でしたので、牛込柳町駅からの駅距離で比較してしまうと大差のない平均坪単価になるであろう当物件は高めに感じはするものの、2015年分譲のザ・パークハウス市谷甲良町は既に平均坪単価約425万円でしたし、これまで述べているようにこの物件には駅距離以上の希少性がありますので、このご時世にしては悪くない水準だと思います。

スケール、大通りから内に入った環境面、充実した共用部などに魅力を感じる方にとっては特に魅力的な水準になるでしょうか。

地代(解体準備金含む)は337円/㎡とそれなりに立派な水準ではあるものの、(地主側に)小規模住宅用地の特例が適用される2年目以降はそれに連動する形で198円/㎡(解体準備金含む)になる予定なので、以下のリーズナブルな管理費などと合わせても負担感は大きくないでしょう。

むろん販売価格に含まれている権利金(前払地代のケースもありますが、この物件は権利金)の多寡次第ではあるのですが、地代は立地のわりには抑えられている印象で、地代(ランニングコスト)と販売価格のバランスも悪くないでしょう。

もちろん定借物件という属性上、期間が経過し残期間が短くなるとどうしても売りづらくなってしまいます。ただ、そういった場合に売却ではなく賃貸で回してもいい(ダブルローンを組んでもいい。組めるだけの稼ぎがある。また、どちらかの実家などに帰る予定だから新たにローンを組むことは想定していない)などとお考えの方にとっては特に魅力的な物件になると思います。

設備仕様面は、LDビルトインエアコンなどのワンランク上の設備は見当たりませんが、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、クオーツストーンの水回り天板などそれなりの違和感のないものです。

管理費は241円/㎡。外廊下(セントラルコートだけは内廊下)ですが、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービスもあっての水準ですので総戸数228戸なりのスケールメリットが活きていると感じるリーズナブルな水準です。

常々言っているように、管理費は少なからず物件価格(購入者の支払能力)に比例するものなので、そういった意味でもこの水準は目に優しいもので、地代のある定借物件のネックをカバーするものと言えるでしょうね。

駐車場は上述のように少なめの全59台で、身障者用を含む5台のみが平置、残りの54台が機械式になります。

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