オープンレジデンシア中目黒【オープンレジデンシア目黒東山でしょう】53㎡7,980万円(坪単価494万円)

オープンレジデンシア中目黒。

所在地:東京都目黒区東山2-1094-12(地番)
交通:池尻大橋駅徒歩7分、中目黒駅徒歩14分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上4階地下1階建、24戸

中目黒駅寄りの東山1丁目ではなく2丁目のこのポジションで「中目黒」、正気の沙汰とは思えないネーミングの物件になります(汗)。
マンションのネーミングには誤解などを与えないように制限が設けられており、一般的には最寄駅名やアドレスから付けられるものですが、これはアリなのかね?

最寄駅は池尻大橋駅の徒歩7分なので「オープンレジデンシア池尻大橋」でもおかしくはないものの、デベロッパーの皆様方はマンション名に「池尻大橋」を出来る限り使いたくないと考えるようでこの東山2丁目界隈のマンションは「目黒東山」と名付けられることが多いのが現実です。

ですが…、なのですが…、当物件は中目黒。

しつこいと嫌われるのでもう止めましょう(笑)

さて、当物件のポジションは、その東山2丁目の第一種低層住居専用地域ですので、山手通りからしっかりと内に入った環境面での魅力の少なくないものになります。

ただ、接道面なども加味され、東向き住戸の多い設計になっており、接道している東側と北側の道路の向かいは一低ではなく「第一種住居地域でこちらよりも高さ制限が少し緩くなっている」ので、一低らしいポジションかと言うとちょっと異なる印象ではありますね。

南側隣接地は古い建物ですし建替リスクが伴うのはもちろんなのですが、南側はむろん一低であり斜線制限によりこちら側の敷地に寄せて高さのあるものを立てるのが難しいことを考えると南面をもっと多くのお部屋で分け合うフロアプランもあり得たのかなと思うわけです。

まぁ、当物件はオプレジらしくコンパクトプラン中心で、数少ないファミリータイプを南向きにしたこのフロアプランでも違和感はないのですが、駅近ではないわけですし東山アドレスの一低内の物件であることを考えるとそもそももっとファミリータイプが多くあった方が良かったようにも思いますよね。

ファミリータイプが多ければ「目黒東山」の方がフィットしたはずですが、ファミリータイプが少なくこのエリアにあまり地縁のない方々をメインターゲットにするからこその「中目黒」とも言えそうですね。

どんな理由があろうか「中目黒」はおかしいけど…(笑)

なお、ピアース目黒青葉台同様にスタバのロースタリーがご近所なのはいいですよね。

公式ホームページ
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お部屋は53㎡の2LDK、北東角住戸です。2面共に接道したポジションなのですが、上述のようにいずれも道路の向かいは第一種住居地域で当物件よりも背の高いマンションが立っているので視界は芳しいものとは言えません。

間取りとしては、ギリギリながらも住宅ローン控除が適用可能(登記面積で50㎡以上。詳細な登記面積は営業マンなどに確認しましょう)と思われる2LDKで、玄関廊下がコンパクトな造りなので各所に違和感のないタイプになります。

オープンキッチンではなくLD単体では8.8畳しかないので空間的な広がりは得にくくはあるものの、キッチンに窓があるのは良い点ですし、収納もまずまず充実していると思います。

坪単価は494万円。低層階は400万円ちょっとの水準で上層階とは言え視界抜けの得られるポジションではないことを考えるとやや強めの印象がありますね。

なお、青葉台3丁目側の交通面で近いポジションのピアース目黒青葉台は、中層階の50~60㎡台で坪単価500万円程度なので違和感まではないものの、上目黒三丁目の中目黒駅徒歩11分(起伏はかなりある)のパークホームズ中目黒の中層階2LDKは460万円程度からありますからね(60㎡台が多くグロスが嵩むことが影響しているか)。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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