オープンレジデンシア中目黒【収納が…】28㎡3,680万円（坪単価438万円）
続けて、オープンレジデンシア中目黒。
設計はアートプランニング、施工は新三平建設です。
第一種低層住居専用地域での総戸数24戸ですので敷地面積は約430㎡とベラボーに小さいわけではありません。
ただ、落ち着きある一低ポジションながら20～70㎡台で構成されたコンパクトプラン中心の設計ですので、小さな物件であるのは確かですね。
敷地は北傾斜になっていることから建築基準法上地上4階地下1階建になった5フロア構成で、オプレジらしく地下住戸も存在する物件になります。
それでも、エントランスは地階ではなく北側道路面から階段を数段上った建築基準法上の1階フロアにあるのは良い点ですね。共用廊下も内廊下が採用されていますし（玄関前にアルコーブ的な窪みのないプライバシー面への配慮の薄い設計ではある）、立地・価格帯などを多少なりとも考慮している様子が窺えます。
小規模のため共用面のスケール感は全くと言っていいほどありませんが、エントランス周りはもちろんのこと外観にもシックなトーンを用いたことでデザイン的には悪くありません。
前回のオープンレジデンシア中目黒。
公式ホームページ
お部屋は28㎡の1DK、東向き中住戸です。前回の記事で書いているように東側は接道してはいるものの、道路の向かいはこちらの一低よりも高さ制限の緩い「第一種住居地域」でこの物件よりも背の高いマンションがあるので視界は妨げられます。
間取りとしては、20㎡台ながらワンルーム（スタジオ）ではなく、1DKになった今どきな部屋数重視のプランになります。
プラウド中目黒の16㎡台のスタジオプランの前ではどんなプランも霞んではしまいますが（笑）。
当プランはDKで7畳、そして4畳のベッドルームも形が良好なので居室面での違和感はないものの、収納はめちゃくちゃ少なく専有面積が小さいことのシワ寄せがモロに収納に出てしまっていると感じますね。
ワンルームなどではよくある「廊下の途中にキッチンをはめ込めている（廊下がキッチンスペースを兼ねている）」設計ならばもっと効率的なものに出来ていたはずですが、当プランはキッチンがダイニング内にあるわりに廊下が長い設計なので、この28㎡という面積帯では苦しかったということでしょう。
もちろんキッチンがダイニング内にあることでエアコンのかかった部屋で料理出来るなどのメリットがあるのは言うまでもありませんが…。
また、このような面積帯ながらスパンがしっかりしており、DKが二面採光になっているのは非常に魅力的な点でしょう。
坪単価は438万円。低層階ではありますが、グロスが嵩まず曲がりなりにも1DKとなった20㎡台でのこの単価は意外にも弱気な設定と感じます。
投資としては満足の行く利回りにはなりませんし、実需としても面積が小さ過ぎるようには思いますが、それでもここ2～3年の価格高騰下においてはまずまず現実的なお値段設定と言えると思います。
こういった山手通りからしっかりと内に入った東山の一低ポジションはやはりファミリータイプが似合うと思うので、コンパクトで単価が伸ばせないのであればファミリータイプをもっと多くして欲しかったなぁ…。
設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗い器などそれなりのものがそろっています。
管理費は400円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件であることが影響してかかなり高額です。管理形態も「巡回」でのものですからね…。
なお、駐車場はありません。
※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
設計はアートプランニング、施工は新三平建設です。
第一種低層住居専用地域での総戸数24戸ですので敷地面積は約430㎡とベラボーに小さいわけではありません。
ただ、落ち着きある一低ポジションながら20～70㎡台で構成されたコンパクトプラン中心の設計ですので、小さな物件であるのは確かですね。
敷地は北傾斜になっていることから建築基準法上地上4階地下1階建になった5フロア構成で、オプレジらしく地下住戸も存在する物件になります。
それでも、エントランスは地階ではなく北側道路面から階段を数段上った建築基準法上の1階フロアにあるのは良い点ですね。共用廊下も内廊下が採用されていますし（玄関前にアルコーブ的な窪みのないプライバシー面への配慮の薄い設計ではある）、立地・価格帯などを多少なりとも考慮している様子が窺えます。
小規模のため共用面のスケール感は全くと言っていいほどありませんが、エントランス周りはもちろんのこと外観にもシックなトーンを用いたことでデザイン的には悪くありません。
前回のオープンレジデンシア中目黒。
公式ホームページ
お部屋は28㎡の1DK、東向き中住戸です。前回の記事で書いているように東側は接道してはいるものの、道路の向かいはこちらの一低よりも高さ制限の緩い「第一種住居地域」でこの物件よりも背の高いマンションがあるので視界は妨げられます。
間取りとしては、20㎡台ながらワンルーム（スタジオ）ではなく、1DKになった今どきな部屋数重視のプランになります。
プラウド中目黒の16㎡台のスタジオプランの前ではどんなプランも霞んではしまいますが（笑）。
当プランはDKで7畳、そして4畳のベッドルームも形が良好なので居室面での違和感はないものの、収納はめちゃくちゃ少なく専有面積が小さいことのシワ寄せがモロに収納に出てしまっていると感じますね。
ワンルームなどではよくある「廊下の途中にキッチンをはめ込めている（廊下がキッチンスペースを兼ねている）」設計ならばもっと効率的なものに出来ていたはずですが、当プランはキッチンがダイニング内にあるわりに廊下が長い設計なので、この28㎡という面積帯では苦しかったということでしょう。
もちろんキッチンがダイニング内にあることでエアコンのかかった部屋で料理出来るなどのメリットがあるのは言うまでもありませんが…。
また、このような面積帯ながらスパンがしっかりしており、DKが二面採光になっているのは非常に魅力的な点でしょう。
坪単価は438万円。低層階ではありますが、グロスが嵩まず曲がりなりにも1DKとなった20㎡台でのこの単価は意外にも弱気な設定と感じます。
投資としては満足の行く利回りにはなりませんし、実需としても面積が小さ過ぎるようには思いますが、それでもここ2～3年の価格高騰下においてはまずまず現実的なお値段設定と言えると思います。
こういった山手通りからしっかりと内に入った東山の一低ポジションはやはりファミリータイプが似合うと思うので、コンパクトで単価が伸ばせないのであればファミリータイプをもっと多くして欲しかったなぁ…。
設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗い器などそれなりのものがそろっています。
管理費は400円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件であることが影響してかかなり高額です。管理形態も「巡回」でのものですからね…。
なお、駐車場はありません。
※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。