ファインスクェア大泉学園【拡幅される土支田通り沿い】2階74㎡5,280万円（坪単価234万円）

ファインスクェア大泉学園。

所在地：東京都練馬区東大泉2-418-2（地番）
交通：大泉学園駅徒歩13分、石神井公園駅徒歩13分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：6階建、33戸

およそ1年前より分譲されているプラネスーペリア石神井公園同様に大泉学園駅と石神井公園駅の中間付近に誕生する物件になります。

プラネスーペリアの記事で言及したように、近い将来、土支田通りの地下は外環ノ2が走り、地上は道路拡幅によりゆとりある歩道・自転車道なども施されるのですが、当物件はまさにその土支田通り沿いのポジションになります。

道路拡幅後は地上の交通量も増えると思うので今よりは賑やかにはなるはずですが、街路樹なども整備されたゆとりある歩道になることで景観は良いものになるでしょうし、土支田通りの向かいの前建との離隔が半永久的に保たれるという点も魅力の1つでしょうか。

また、駅付近まで行かずとも徒歩5分のところに商業施設リヴィンオズ、そして、石神井公園までも徒歩15分と比較的アクセスしやすい点も特徴にはなってくるでしょう。

なお、通学区の大泉東小学校は徒歩10分の距離感なので子供の足だとそこそこ時間はかかるでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の2LDK+S、南東角住戸です。東側の土支田通りとの間には当物件の東向きの棟があるので、東側の開口部の先は東向き住戸の共用廊下側（玄関側）になります。

また、南側は3階建の戸建が並んだポジションなのでこの低層階では視界が妨げられはするものの、日照に関しては問題ないですね。

間取りは70㎡台中盤の実質3LDKということで物件内では大き目のものになります。
当物件は65～77㎡で構成されており、このご時世の中小デベロッパー物件にしちゃまずまずしっかりとした面積が確保されている印象になるでしょうか。

プラン面での最大の特徴は収納でしょうね。このプランに限らず当物件は収納を充実させたプランが多く見受けられ、見ての通り充実しています。

74㎡というそれなりの面積帯を採用しつつも玄関廊下を一直線とすることで効率性を高め、そのゆとりの多くを収納に割いた形と言うと伝わりやすいでしょうか。

なお、LDKは18.2畳と数字上は大きい印象ではあるものの、LD入口付近のデッドスペースが大きく数字ほどの大きさは感じづらいかもしれません（洋室2の引き戸を開くと事実上の廊下部分との一体感が高まり空間的な広がりが得られるのは良い）。

南面にしっかりとした開口部、また、キッチンからバルコニーに出られる点は魅力の1つになるでしょうか。

坪単価は234万円。坪単価260万円前後の上層階とはそれなりに差はあるものの、この低層階は上述のように視界が妨げらてしまいますので違和感のない価格設定でしょう。

当エリアではその昨年から分譲されているプラネスーペリア（平均坪単価約250万円）に加え、すぐ北側では2017年にセイガステージ大泉学園（平均坪単価約230万円）も分譲されており、当物件はやはり直近のプラネスーペリアに近似した価格設定になるようです。

そのプラネスーペリアが未だ完売していないわけですし、昨今の最悪な市況からするともう少し目に優しい水準が望ましいのは言うまでもありませんが、当然ながら土地の仕込み等は遥か前に行われているわけですし、デベロッパー側もなかなか「新価格」には踏み切れないところなのだと思います。

※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。