エクセレントシティ拝島駅前【きれいになった南口駅前×初の駅徒歩2分】2階67㎡3,898万円（坪単価193万円）

エクセレントシティ拝島駅前。

所在地：東京都昭島市松原町5-2969-2他（地番）
交通：拝島駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：13階建、70戸

拝島駅ではライオンズ昭島松原マナーマークス以来「約11年ぶりの分譲マンション」になります。

西武拝島ハイツや熊川アパートなど古くからの団地群はあるものの、どちらかと言うと戸建ニーズの強いエリアというのもあってか分譲マンションの供給は少なめですね。

しかも当物件はデータのある1995年以来初の駅徒歩2分の分譲マンションという特色もあり、戸建ではなかなか実現しにくい「マンションらしいポジション」であることは少なからず強みになりそうです。

ちなみに、当物件のある拝島駅の南口駅前は2016年に駅前広場の大規模な整備事業が完了し、ゆとりのロータリーが出来るなどそれ以前の雑多な雰囲気から様変わりしているので、それに示し合わせるかのようなもっと早いタイミングで分譲マンションが誕生していても何らおかしくなかったのですが、ようやく…という感じですね。

当物件はそのロータリーからすぐというポジションで、本数は多くないものの時間さえ合わせればJRで新宿駅や東京駅、西武線で高田馬場駅、西武新宿駅などに直通出来るので都心アクセス性はなかなかのものです。

駅前にスーパーはなく、たいらやが徒歩9分、イトーヨーカドーが徒歩10分となってしまうのは玉に瑕ですが…。

なお、通学区の拝島第三小学校は徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、西角住戸です。南西方向は低層建物なのでこの階でも日照が確保出来る感じなのですが、北西～西側にかけては14階建のグランツ拝島セントラルステージがあるので、それなりに圧迫感のあるポジションです。

一方で、そのグランツの先すぐのところが東京環状になりますので、グランツがあることで喧騒が抑えられるというところもあるにはありますね。

間取りは60㎡台中盤ながら物件内では大き目のものになります。最大70㎡まではあるものの、都下の分譲マンションとしてはかなり面積を絞っており、やはり駅前だったエクセレントシティ一橋学園駅前とも共通点が窺えますね。

ただ、角住戸ながら玄関廊下を一直線としていることで効率性を高めていますし、上述のように北西～西にかけてをグランツにより塞がれるポジションであることを考えればこのような居室配置になっていても違和感はないでしょう。

このポジションでなければLDが二面採光（角位置）であった方が良かったようには思いますが、この位置ならば洋室3室を北西側（妻面）に並べたこの配置が現実的でしょうね。

新日本建設は一面採光でもLDの開口部にサッシ3枚分程度確保するなど比較的開口部を重視する傾向にあるデベロッパーなので、このLDの開口部幅はちょっと残念ですけれどもね。

坪単価は193万円。当物件は昨今のエクセレントシティシリーズの傾向そのままに30～40㎡台のコンパクトタイプもわりとあるので「平均坪単価」では多少高めに出てしまうはずですが、ファミリータイプに限れば平均は210万円程度になるでしょうか。

その11年前の駅徒歩5分のライオンズは平均坪単価約155万円という水準ですし、今時期なりの高騰感があるのは確かではあるものの、その後きれいに整備された南口至近のポジションですし、ファミリータイプもかなり面積を絞っているので違和感のある水準ではないでしょう。

※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。