エクセレントシティ拝島駅前【家事動線有用な南東に面した1LDK】2階41㎡2,698万円（坪単価215万円）

続けて、エクセレントシティ拝島駅前。

設計・施工はむろんデベロッパーの新日本建設になります。

昨今のエクセレントシティシリーズは郊外エリアのファミリータイプ向きの立地であっても30～40㎡台のコンパクトプランを織り交ぜる傾向にあり、まして当物件は駅前立地ということで北東向きを中心にコンパクトが少なくありません。

そのため総戸数70戸という数字ほどのスケール感はないものの、敷地面積は1,400㎡超あり、空地率56％の三方接道のランドプランはなかなか開放的、かつ、魅力的ですね。

三方接道ゆえに無理なく歩車分離出来ていますし、南側の一部が凸となった敷地形状が功を奏したエントランスアプローチも見映えのするものです。アプローチは十分な奥行があり、脇の植栽や石積みも素敵ですね。

それ以外の空地は駐輪場と駐車場がメインで、さらに建物1階部分の大半を駐車場にしてしまっているため、エントランスホールなどはけしてゆとりのあるものとは言えないのですが、駐車場全16台が全て平置になっているあたりも魅力の1つにはなるでしょうか。

エリア的には駐車場附置率が低い印象ではあるものの、駅前、かつ、半分程度がコンパクトプランで構成された物件なので近年の物件として大きな違和感のあるレベルではないでしょう。

前回のエクセレントシティ拝島駅前。

公式ホームページ

お部屋は41㎡の1LDK、東角住戸です。南東は4階建のはいじま保育園、また、北東側道路の向かいのエリアも最高でも4～5階建程度の建物しか立っていないので、低層階でも圧迫感のないまずまずのポジションです。

間取りは、当物件の最小となる35㎡に比べると大きな1LDKで、当物件に限らず1LDKとしては結構しっかりとした面積が確保されたものになります。

柱の食い込みはあるものの、玄関廊下はコンパクトなので効率性は上々で、居室畳数・収納共に十分な大きさになっていると感じますね。

最大の特徴は水回りでしょうか。キッチンと洗面浴室が近接しており家事動線が有用です。また、1つ1つの窓は大きくはないものの、キッチンにも窓があるのは魅力的でしょうね。

また、コンパクトプランながら曲がりなりにも「南東に面した角住戸」という点も珍しくて良いように思います。

坪単価は215万円。やはりファミリータイプに比べひと回り高い単価設定になっています。ただ、多くのケースでそのような価格設定がなされるものですし、知名度が高いとは言えない拝島駅とは言えども貴重な駅前物件ですのでこういった単価設定となるのは仕方ないところだと思います。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はないものの、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、さらに浴室のフラットラインLED照明など単価帯からすると充実したものと言えます。また、言うまでもありませんがエクセレントウォーターも搭載されています。

管理費は239円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですのでリーズナブルな水準でしょう。けしてスケールの大きな物件ではないのですが、全台平置駐車場に出来ているあたりが好影響を与えているものと思われます。

※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。