クレイシア月島【こちらも駅徒歩2分】6階41㎡5,180万円(坪単価423万円)

クレイシア月島。

所在地:東京都中央区月島1-13-3
交通:月島駅徒歩2分(東京メトロ。都営線は徒歩4分)
用途地域:第二種住居地域
階建・総戸数:8階建、21戸

月島駅の北西、もんじゃストリートからもほど近いポジションに位置する駅近物件です。
ただ、徒歩2分とは言えども月島駅の四方には数多くのマンションが存在しており、タワマン・ノンタワマン問わず駅近物件がかなり充実しているので、突出したものではありません。
直近だけでもミッドタワーグランドリビオレゾン月島ステーションプレミアが駅徒歩2分ですね。

プラン的には、当物件はかなり小規模な上、そのような駅前立地ですので20㎡台ばかりなのかと思いきや、40㎡台(ワンルームマンション条例の基準以上)もわりと設けられたものになります。

なお、先日のヴァースクレイシア赤羽のように同建物内に「クレイシア」と「ヴァースクレイシア」が共存することが少なくないシリーズなのですが、当物件は20~40㎡台までの全てが「クレイシア」になっており特にブランド分けは行っていないようですね。

設計はエフティー建築設計事務所、施工は第一ヒューテックです。二重床が採用されてはいるものの、床スラブ厚は180mmと薄めです。ファミリータイプの分譲マンションであれば200mmが一般的なのに対し、ワンルーム投資マンションでは180mmが多くなるのが現実です。

また、最上階だけフロアプランに違いがあり、それに合わせる形でバルコニー周りの設計を変えたことで外観に多少の動きが出てはいるものの、小規模物件ということもあり特色には欠けますね。

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お部屋は41㎡の1LDK、北角住戸です。北東側細い道路の向かいには当物件以上の高さのビルがあるので、視界は妨げられますが、北西方向の隣接建物は3階建のマンションで駅徒歩2分であることを考えれば悪いポジションではないでしょう。

間取りはワンルームマンション条例の基準を満たすがための「40㎡以上」ではあるものの、近年の1LDKの中ではしっかりとした大きさのあるものです。

また、しっかりめの面積がありながらも玄関廊下をコンパクト、かつ、クランクインに出来ているのは評価出来る点で、LDKで12畳という大きめの畳数を確保しつつも洗面所やトイレもゆとりあるものとするなど面積帯なりの「余裕」を感じることが出来ますね(ちなみに、浴室は1317になります)。

バルコニーは小さく、柱がガッツリ室内側に食い込んでいるのはやはり残念ではあるものの、全体で見た場合の効率性はけして悪いものではないでしょう。

坪単価は423万円。リビオレゾン月島ステーションプレミア(平均坪単価約410万円)の下限は370万円ほどだったのでそれと比べると明らかに高いですし、ミッドタワーグランド(平均坪単価約425万円)とはブランド感・スケール感で比べものになりませんので、やはり強気なお値段設定ということになるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はもちろんないですし、食洗機や床暖房もないいわゆる賃貸仕様になります。

管理費は385円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではあるものの、スケールメリットの得られないかなりの小規模物件ゆえかかなり高い水準です。ランニングの嵩みからしても販売単価はもっと抑えられてしかるべき印象になります。

当初の修繕積立金(月額)に関してはわずか39円/㎡と安いのですが、デベロッパーが当初の維持費を安く見せたいがためだけの安価な設定になっているだけで、近い将来の急激な値上げを回避するために早期に100円/㎡程度に上げる必要があるのは言うまでもありません(ワンルーム投資マンションを除いた一般的な分譲マンションは当初から100円/㎡程度に設定されているもの)。

なお、駐車場はありません。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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