ジーベック上野【50㎡超でも1LDK×キッチンにも床暖房】7階52㎡5,980万円(坪単価383万円)

ジーベック上野。

所在地:東京都台東区東上野5-12-4
交通:稲荷町駅徒歩5分、上野駅徒歩6分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、29戸(地権者住戸2戸含む)

ブリリア上野ガーデン&プレイスが至近となるそれら同様に交通利便性の高いポジションに誕生する物件です。もちろん上野駅への最短アプローチは入谷口ですし、こちらは惜しくも徒歩5分を超えてはしまうものの、大通りに面していないためそこそこ落ち着きもありますね。

「ジーベック」はデュアルタップのワンルームマンションブランドでワンルームマンション条例に抵触しない数だけ50㎡超が設けられたケースになります。

設計はオリエント設計、施工はライト工業です。
大半が25㎡のワンルームとなる小規模マンションですので空間的なゆとりを感じることはありませんが、上品な色合いのエントランス周りのデザインは悪くないでしょう。

SnapCrab_NoName_2020-4-29_11-35-28_No-00.png
お部屋は52㎡の1LDK、南西角住戸です。西側は道路の向かいに15階建のグローベルザ・スイート上野があるので視界面での影響は小さくありません。
ただ、南側は低層建物が中心となったエリアなので日照はもちろんのことこの階でもブリリア上野プレイスのあたりまでの抜けが得られますね。

間取りは上述のようにワンルームマンション条例を回避するために設けられた50㎡超であり、25㎡を2戸くっつけた形状になります。
当プランは中層階以上に存在しており、低層階に関しては細長い25㎡台が2戸になっているということです。

そのためベースが「25.●●㎡」の倍数でしかなく、ギリギリ50㎡を超えたに過ぎませんので住宅ローン控除が適用できる面積(登記面積で50㎡以上)には達していないのは残念です。ただ、その一方で少々意外なのはこの面積でも2LDKにすることなく1LDKにしている点でしょうか。

上述のように交通至便なポジションですし、近年は40㎡台の2LDKも珍しくない時代ですのでこの面積ならばむしろ2LDKで当然ぐらいの印象があるのですが、1LDKなのです。

1LDKとしてはグロス価格がかなり嵩んでいますし、居室配置からしても簡易的なリフォームで2LDKにすることが難しいプランになるので購入する人を選んでしまうプランである反面、この面積帯の1LDKならではのゆとりを随所に感じることが出来るのは確かですね。

12.7畳のLDK、ベッドルームの非常に大きなウォークインクローゼット、そして洗面所などにもゆとりを感じます。
異常とすら感じるゆとりある廊下は少々勿体なく感じはするものの、玄関周りに広がりがあるのは良い点でしょう。

坪単価は383万円。ブリリア上野ガーデンの低層階と同水準、プレイスと比べるとこちらの方がやや強めという設定ですので強気な水準と感じますね。

こういった50㎡台にはリビングだけでなくキッチンにも床暖房(※)を採用するなどそういったノンワンルーム分譲マンションと渡り合うことを考慮した仕様になっているのは評価出来る点ではありますが…。
※一般的なガス温水式ではなく電気式ではあるものの、キッチンに床暖房が付くのはほんの一部の億ションクラスの物件だけですので貴重です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、単価帯からするとトイレ手洗いカウンターがないのは残念です。
ただ、そのキッチンの床暖房に加え、浴室照明にフラットラインLED照明を採用するなどいわゆるワンルーム投資マンションとは一味違う設備が採用されているのは好感の持てる点になります。

管理費は169円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、けしてスケールの大きな物件ではないのでリーズナブルな水準ですね。なお、先日のクレイシア月島の記事で書いたように当初の修繕積立金の設定は45円/㎡と投資マンションなりの安価な水準なので注意が必要です。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment