エクセレントシティ行徳駅前【南西パークフロントな上にZEH-M】3階64㎡5,258万円(坪単価270万円)

続けて、エクセレントシティ行徳駅前。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある新日本建設です。

前回の記事で書いたように、魅力的なパークフロントポジションに加え、市川市初のゼッチマンション(ZEH-M Oriented。ゼッチに関してはこれまでも述べているので割愛します)という特徴を持った物件で、それだけでもわりとお腹いっぱい(笑)な感じなのですが、エクセレントシティシリーズらしく開口部的な魅力も追求した物件で、LDを中心にサッシ幅がしっかりと確保されたプランが多いのも1つの特長と言えるでしょう。

デザイン面はモノトーン調のシンプルなもので、エントランス周りもこじんまりとした印象ではあるものの、それ以外の特徴が多々ある物件ですのでコスト的にこれ以上を望むのは酷という印象です。

前回のエクセレントシティ行徳駅前

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の3LDK、南西向き中住戸です。こちらも行徳駅前公園を望む申し分のないパークフロントになります。

一口に「南西向き」と言っても西向きに近いケースも少なくなく、当物件は若干西南西に近い感じではあるものの、「南西向き」との表現に違和感のあるレベルではなく日照時間も十分ですね。

間取りは、60㎡台中盤の3LDKということでいわゆる狭小3LDKになります。
ただ、低層建の物件なので柱は細く柱の食い込みによる面積消費は少ないです。

専有面積に占める居室畳数割合は71.4%((10.0畳+3.2畳+6.0畳+4.7畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷64.48㎡)と、田の字ベースの中住戸で一般的な72%程度よりも若干低いものの、収納がわりと充実しているがゆえでしょうか。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

やはりLDのサッシ幅がしっかりしている点、洋室3の引き戸が大きく開け放てる点にも好感の持てるプランですね。

坪単価は270万円。先ほどのプランよりも下階、かつ、中住戸であるにもかかわらず同じ単価になっています。先ほどのプランが鉄塔側に位置していることに伴い単価が多少控えめな設定になっていたことによるもので、こちらの方がむしろ物件内で標準的な水準と言えるでしょうか。

設備仕様面は、スケール・価格帯ゆえにディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターが備わっているので違和感はありません。もちろんエクセレントウォーターも付いています。

なお、ゼッチマンションということでLow-Eサッシや高効率エアコンなどのエコ仕様も搭載されているわけですが、部屋ごとの理論的なエネルギー消費量削減率が公開されているのは初めて見ました(笑)。一番低い部屋で21%、一番高い部屋で35%と結構差があるものなんですね。

管理費は202円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、けしてスケールの大きな物件ではないので悪くない水準でしょう。

駐車場は全29台で機械式になります。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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