レーベン川口グランアート【再開発街区隣接の全戸南向き】74㎡7,198万円(坪単価321万円)

レーベン川口グランアート。

所在地:埼玉県川口市栄町3-85-2他(地番)
交通:川口駅徒歩5分、川口元郷駅徒歩12分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、41戸(うち地権者住戸5戸)

川口栄町三丁目銀座地区第一種市街地再開発街区(ザ・フラッグシップ川口銀座)の隣接地に誕生する物件です。
再開発は野村不動産が参加し28階建481戸のタワマン(プラウドタワー川口●●ですかね)をメインとしつつも1~3階には商業・業務施設、そして東西を貫く敷地内通路が確保される予定になっているので当物件の利便性と駅へのアクセス性がさらに高まることは確実視されます。

東口は昨年末にそごう川口が閉店(2021年2月末)されることが発表されてしますし、その隣接地の再開発も含め数年後には様変わりしていそうですね。

なお、隣接地の再開発は2023年完成予定であり、当物件の完成よりも2年ほど先にはなりますが、どうせならばこちらの敷地も再開発組合に参加して欲しかったという思いがないと言えば嘘になります。
当敷地及び再開発街区の南側そう遠くないところにはイーストゲートタワー川口やリビオアクシスプレイスがあるので南向きに拘るのであればタワーであっても視界抜けは高層階の一部の住戸だけにはなってしまうのですが、南向き以外であれば中層階以上で比較的視界抜けが出てくるポジションですので、タワマンならではの魅力は十分にあると思います。
それに、当物件の敷地の隣接北側には14階のリビオ川口セルフィアがあり、当物件が再開発とは別の14階建としてこの地に立つことで南面を至近距離で塞がれるという憂き目に合ってしまうあたりも何かちょっと切ないなと…。
まぁ、ドミノに関してはここに限らずわりと頻繁にあることではあるのですが、ここに関してはwin-winに出来た可能性も無きにしも非ずなので…。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南側はその再開発街区ですが、高層棟は西~南西にかけてのポジションになるので(南側正面方向には低層の商業部)、当上層階住戸からの南方向の視界には影響がありません。ただ、その先の区画には31階建のイーストゲートタワー川口があるので冬場の日照は確認する必要があります。

一方、東側道路の向かいは栄町サン緑地(といってもとりわけ緑が多い感じではない普通の公園です)があるので前建までの離隔はありますが、前建は14階建の川口パークハウスなので一般的な高さの当物件だと視界抜けが得られる感じではないですね。

間取りは物件内では最も大きくはあるものの、角住戸での74㎡ですのでグロス価格(7,000万円台)を多少なりとも意識している様子が窺えますね。

ただ、玄関廊下を一直線としたタイプですし、一般的な田の字ベースのプランに比べると奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短めに出来ている(つまりは南面ワイドスパンということ)ので、廊下は効率的であり、それゆえかLD単体で14.5畳を確保するなど一般的な74㎡以上の広がりを感じることが出来そうなプランでしょう。

反面、収納は明らかに最低限な感じであり、もう少しバランスを取って欲しかった印象ではあるものの、南面のワイドサッシはかなり魅力的なもので、その再開発タワマンを意識してか開口部や開放感に力を入れているのは評価出来る点でしょうね。

バルコニーが奥行2mの広々としたものになっているのもポイントの1つです。

坪単価は321万円。西口徒歩4分のプラウドタワー川口(2018年分譲)が平均坪単価約290万円、東口徒歩4分のザ・パークハウス川口本町(2019年~分譲)が平均坪単価約280万円という感じだったのですが、低層階でも290万円程度であることからするとこちらの平均はそれらよりも高い300万円超になるでしょうか。

プラウドタワーやザ・パークハウスはこちらよりも階建があり、上層階同士で比べるとこちらの方が安いです。しかしながら、それらの上層階はこちらよりも階建がある分眺望的な魅力が高かったですし、低層階に240~250万円台が少なくなかったそれらと比べこちらの低層階はいかにも強く感じてしまいますね。

タワマンのように上層階で単価を伸ばしづらい分、全体の単価差を小さくすることで平均単価を伸ばした設定とも言えるでしょう。
こちらはそれら2物件とは異なり全戸南向きという点や再開発街区隣接ということも考慮されてのものとは思いますが、この時期ですし、もう少し頑張って欲しかったですね。

まぁ、次の記事で言及するように共用デザイン面がかなり凝った物件ではあるのでそのあたりも考慮してしかるべきかとは思いますが…。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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