パークシティ中央湊ザ・タワー【新築時にはなかった高層階南向き】32階58㎡12,000万円(坪単価685万円)

パークシティ中央湊ザ・タワー。

ご存知の方も多いであろう2017年築の湊のランドマークタワーなのですが、今回取り上げるのは「住友不動産」による販売住戸です。

住友不動産は当再開発の組合員(権利者)であり、その組合員として取得した13戸をこの度販売するとのことです。以下のように通常の分譲と同レベルのホームページまで作成していますし、なかなか気合いが入っていますね。

「気合いが入っている=高く売る気満々」ということになるわけですが…。

まぁ、個人的に価格以上にツッコミたいのは入居(引渡)予定日ですかね。
今年の5月30日から先着順と書かれているにも関わらず、入居(引渡)予定日は2022年4月下旬て…。

住友不動産は3月決算の法人であり、各期(各年度)ごとの利益調整を行うことを前提に引渡時期を決めているようで、既契約物件の引渡しだけで2022年3月期の利益が大方確保出来ているがゆえの「2022年4月」なのでしょうね…。

中古はすぐに入居できるのも魅力の1つですので、つくづく自己中心的な会社だなと…。

前回までのパークシティ中央湊ザ・タワー

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の1LDK、南向き中住戸です。日照はもちろんのこと隅田川が流れていく様がよく望める高層階住戸になります。

当物件は総戸数416戸中権利者住戸が148戸あったのですが、分譲当時の記事でも述べたように南向き住戸(とシティタワー銀座東とお見合いになる西向き低層のパンダ的な部屋)の多くが権利者に抑えられていたのですが、今回住友不動産が販売するのはまさにその部分になります。

しかも今回販売されるのは32~34階の高層階(当物件は36階建ですが住戸があるのは35階までです)で、新築時の分譲においての南向き(角住戸含む)は「31階にある1戸」が最も上の階でしたので、さすがにいいところを取得しているなぁ…という感じですよね。

間取りは、基本プラン2LDKの提案が1LDKに変更された感じのものになります。

スパンや居室配置的にはむしろ2LDK(LDの東側の部分がもう1つのベッドルームになる)の方がシックリくるでしょう。しかしながら、スパンのわりに開口部幅が今一つなプランで、2LDKにしてしまうとLDの開口部があまりに悲しい感じになってしまうことを考えるとこの1LDKの方がいいように思えますね。

窓の向こうには素晴らしい眺望が広がっているわけで、2LDKにした場合のLDの開口部の貧弱さはげんなりしてしまいますからね…。

なお、窓際の下り天高は約2.3mで、一般分譲と同様であればLDのビルトインエアコンは天井高の最も高い2.55m部分に埋まっている(ビルトインエアコンによる天高の下がりがない)という好設計になります。

当物件はこのプランに限らずほぼほぼ柱がアウトフレームされていますし、三井不動産のタワマンらしい二次元・三次元に優れた物件なのです(詳細は新築当時の記事ご参照。フルフラット天井となった角住戸の設計にも大きな特徴があります)。

坪単価は685万円。今回販売されるのは32~34階の50㎡台~80㎡台なのですが、33~34階は全て80㎡台(南向き中住戸・南東角・南西角)であり50㎡台はより貴重な存在になります。

80㎡台の角住戸は坪単価1,000万円という非常に住友不動産らしいお値段(笑)がつけられているぐらいなのでそれと比べると大分マシな印象もなくはないものの…やっぱり高いですね。

2015年の新築分譲時とは相場が大分異なりますのでその当時との比較はあまり意味のあることではないのですが、当時の第1期で確認出来る28~29階の50㎡台の南向き中住戸は坪単価460~490万円台ですので大雑把に言って4割超の水準になるようです。

なお、駐車場は総戸数416戸に対し132台と近年のマンションらしく附置率は低めなのですが、現状空きがあるようです。同じぐらいの附置率のタワマンでも物件によっては待ちが数十人みたいなケースもあると聞きますし、ちょっとした住戸面積帯の違いで差が出てくるので適切な駐車場台数を見積もるのはなかなか難しいものですね。

当物件は権利者住戸率が高かったことも影響しているかとは思いますが、そもそもタワマンにしては3LDK比率(面積で言うと70㎡以上)が低い物件なのでそのあたりもあってのものでしょう。

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